Væsentlighedskrav og ophævelse af lejer

Hovedreglen og betingelsen for at kunne ophæve et kontraktforhold er, at der sker en misligholdelse af kontrakten, men misligholdelse er ikke nødvendigvis nok til at gøre hævebeføjelsen gældende. At ophæve et kontraktforhold, er som regel en meget indgribende handling (særligt i lejeforhold), hvorfor der gælder et væsentlighedskrav.

Eftersom der er mange lovregulerede forhold, som kan give adgang til ophævelse, er det nærliggende, at bruge eksemplet i lejelovgivningen, hvor der er lovhjemmel til at ophæve forholdet, ved f.eks. betalingsmisligholdelse, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra a. Det er klart, at der opstår misligholdelse, når lejeren ikke betaler sin husleje. Altså en klar hjemmel til at kunne ophæve, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt, jf. § 93, stk. 2.5 – Hertil kommer det omtalte væsentlighedskrav, som en supplering til den lovhjemlede ophævelsesbeføjelse, nemlig lejelovens § 94, stk. 1. Hvis lejers misligholdelse er af uvæsentlig karakter, kan udlejer således ikke hæve lejeaftalen.

Sammensat giver dette nogle problemer i forhold til, at afgøre hvornår væsentlighedskravet er opfyldt, eftersom vurderingen er overladt til et skøn, f.eks. i lejelovens § 94, stk. 1. Vi har set retspraksis på, at en lejer ikke kunne ophæves, da den manglende lejebetaling udgjorde en tilpas ringe del, af den skyldige leje.

Som regel, er det forholdsvis simpelt at ophæve lejere der er i restance med huslejen, men der er fortsat formalitetskrav som skal være opfyldt, forinden det kan lade sig gøre. Eksempelvis, skal betingelserne i lejelovens § 92, stk. 2 være opfyldt til punkt og prikke med skriftligt påkrav, og desuden dokumentation på at påkravet er kommet frem til lejeren.

Det er derfor en god idé at kontakte os, såfremt du er i tvivl omkring fremgangsmåden med ophævelse af lejere, der ikke betaler deres husleje, eller måske kun betaler noget af den, da det kan være en langsommelig proces, der undervejs kan medføre store tab af lejeomsætning. Kontakt derfor advokat Jacob Worsøe Nielsen, hvis du har problemer med din lejer.