Nettoprisindeks regulering i boliglejemål er blevet den nye standard, men må man stadig godt samtidig regulere lejen efter det lejedes værdi? Spørgsmålet er fortsat ikke afklaret i retspraksis, men nu kommer ministeren med hjælp til forståelse af reglerne.

Social- og boligministerens svar den 18. februar 2026 til Folketingets Boligudvalg om samspillet mellem nettoprisindeksering og regulering efter det lejedes værdi givet en for udlejere længe ønsket afklaring på et centralt spørgsmål i boliglejeretten: Står en aftalt nettoprisindeksering i vejen for senere regulering efter det lejedes værdi? Svaret er nej – men nuancerne afhænger af, hvordan lejen er fastsat fra start.

Hovedbudskaber fra ministerens svar

Ministeriet fastslår, at en aftale om årlig nettoprisindeks regulering efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks kan indgås uanset den underliggende lejefastsættelsesmetode. Den aftale afskærer ikke andre reguleringsmekanismer i sig selv.

• Leje fastsat efter det lejedes værdi: Udlejer kan kræve forhøjelse, hvis den faktiske leje er væsentligt under det lejedes værdi. “Væsentligt” følger Højesterets praksis på ca. 10–15 pct.-niveau. Denne adgang er ikke betinget af forbehold i kontrakten, og en nettoprisindeksaftale hindrer ikke en sådan regulering.
• Skatter og afgifter ved det lejedes værdi: Også denne regulering kan ske sideløbende med nettoprisindeksering.
• Omkostningsbestemt husleje: Efter retspraksis vurderer ministeriet, at udlejer kan tage forbehold for både årlig nettoprisindeksregulering og regulering for stigninger i skatter og afgifter. Det forudsætter et udtrykkeligt forbehold i kontrakten.
• Fri lejefastsættelse: Ministeriet vurderer, at der ved aftaler om fri leje kan tages forbehold i kontrakten for regulering for skatter og afgifter – men bemærker samtidig, at domstolene endnu ikke har taget endelig stilling hertil.

Praktiske konsekvenser for udlejere og lejere

For lejemål omfattet af det lejedes værdi kan udlejere kombinere nettoprisindeksering med efterfølgende reguleringer, når lejen viser sig væsentligt lavere end markedsniveauet. Her er ingen kontraktsforbehold nødvendige. Til gengæld bør udlejere, ved omkostningsbestemt husleje og ved fri lejefastsættelse, sikre klare og udtrykkelige forbehold for yderligere reguleringer, særligt vedrørende skatter og afgifter, da dette – efter ministeriets vurdering – forudsætter kontraktgrundlag, og fordi domstolspraksis endnu ikke definitivt har afgjort enkelte spørgsmål.

Lejere bør omvendt være opmærksomme på, at en nettoprisindeksering ikke i sig selv “låser” lejen. Især ved det lejedes værdi kan der – ud over indeks – foretages reguleringer, hvis afstanden til det aktuelle lejeniveau er væsentlig, og ved stigninger i skatter og afgifter.

Afsluttende bemærkninger

Ministerens svar skaber klarhed om, at nettoprisindeksering som udgangspunkt kan sameksistere med andre reguleringsmekanismer. Visse kombinationer forudsætter dog stadig udtrykkelige forbehold. Derfor anbefales det fortsat, at man søger professionel bistand til udarbejdelse af lejekontrakter og til korrekt regulering af lejen.

For spørgsmål eller rådgivning kontakt advokat (H) Søren Vasegaard Andreasen. Læs mere om vores ydelser indenfor lejeretten her.