Holder dine lejere husdyr i strid med lejekontrakten?

Har din lejer husdyr, selvom de ikke må? Dette spørgsmål hører ikke til de sjældne.

Alt for ofte bryder lejere kontrakter, ved at anskaffe sig dyr, på trods af et direkte forbud herimod.

Men hvorfor kan man så ikke bare smide lejeren ud? – Emnet har for nyligt været for Boligretten i København, hvor en lejer ikke kunne smides ud af sit lejemål, selvom hun i lejelovens forstand havde holdt hund, og at der i lejekontrakten var et forbud herimod. Retten lagde vægt på, at hunden (i dette tilfælde) ikke havde været til gene for de øvrige beboere.

Advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsen, har i øvrigt kommenteret sine synspunkter i en artikel fra Finans omhandlende dommen.
Du kan læse artiklen her: https://finans.dk/privatokonomi/ECE10855718/boliglejere-kan-have-forbudte-kaeledyr-uden-at-blive-smidt-ud/?ctxref=ext

Det kan ud fra artiklen, lyde som en håbløs opgave for udlejere, at håndhæve forbud mod kæledyr i lejemål rundt omkring – MEN, ovenstående dom hænger også sammen med, at udlejer ikke havde anvendt den helt korrekte fremgangsmåde til at ophæve lejemålet ved overtrædelse af husdyrforbuddet. Det kan altså sagtens lade sig gøre, man skal blot være indstillet på at tage kampen med lejeren og være særligt opmærksom på fremgangsmåden.

Fremgangsmåden er lang, besværlig og kræver ikke mindst, at man har en rådgiver der er specialist i opsigelse og ophævelse af lejemål.

Kan du genkende problemet, så tag en snak med advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsen, jwn@paragrafadvokaterne.dk

Sælgeransvarsforsikring

Som sælger kan man tegne en sælgeransvarsforsikring i forbindelse med salg af ejendom. Forsikringen tegnes som sikkerhed mod de mangelskrav, som køberen af ejendommen eventuelt kunne rette mod sælger efter overtagelsen.

Som sælger af en ejendom kan man i en 10-årig periode holdes ansvarlig for skjulte fejl og mangler ved den solgte ejendom. Det er muligt at begrænse sit ansvar via huseftersynsordningen.

Med huseftersynsordningen holdes sælger fri for ansvar for skjulte fejl og mangler, altså fejl og mangler som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Sælger skal efter huseftersynsordningen sørge for at få udarbejdet en tilstandsrapport, el-eftersynsrapport indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring samt tilbyde køber at betale halvdelen af forsikringspræmien.
Huseftersynsordningen yder en rigtig god beskyttelse af sælger, MEN, der er fortsat en række forhold ved ejendommen som sælger kan gøres ansvarlig for i op til 10 år. Blandt andet:
• Ulovlige stik- og kloakledninger uden for bygningen
• Forureningen på grunden
• Ulovlig bygningsindretning
• Ejendomsarealet

For disse forhold gælder, at sælger kan gøres ansvarlig, hvis det viser dig, at der er fejl, mangler eller ulovligheder ved den solgte ejendom. Der kan derfor være en rigtig god ide for sælger at tegne en sælgeransvarsforsikring ved salg af bolig, da sælger herved undgår at køber kan gøre langt de fleste mangler gældende. Forsikringen er ikke særlig dyr, og vi anbefaler derfor oftest sælgere at tegne forsikringen.

Læs mere om vores rådgivning og priser ved ejendomshandler her.

Hestesælger – Formidlingsreglen

Som en lille tvist til min forrige artikel: ”Hestesælger – Sælger du privat eller som erhvervsdrivende?”, har vi undtagelsen der kaldes formidlingsreglen.

Hvis du som privat skal sælge din hest, og du vælger at sætte hesten i salgsstald og lade en salgsstald stå for at sælge hesten, skal du være opmærksom på, at handlen i juridiske øjne bliver at betragte som et forbrugerkøb på grund af formidlingsreglen i købelovens § 4 a, stk. 2: ”Som forbrugerkøb anses under i øvrigt samme betingelser som nævnt i stk. 1 endvidere køb fra ikke-erhvervsdrivende, hvis aftalen om køb er indgået eller formidlet for sælgeren af en erhvervsdrivende”.

Formidlingsreglen betyder, at såfremt en privatperson lader en professionel stå for salget af hesten, bliver det et forbrugerkøb, hvis køberen af hesten er en privatperson. Selvom du er en privat sælger, bliver du sidestillet med en erhvervssælger på grund af tilstedeværelsen af et professionelt mellemled, hvilket forvrider parternes indbyrdes forhold, idet køberens oplevelse af forløbet vil være at handle med en erhvervsdrivende.

Formidleren af købet, den professionelle, skal have deltaget aktivt i forbindelse med købets indgåelse, fx ved at deltage i forhandlingerne, herunder pris, vilkår osv. Hvis man som privat sælger, alene har haft en professionel til at fremvise hesten, men man i øvrigt selv har annonceret hesten til salg, forestået al kontakt med køberen, er det muligt at komme udenom formidlingsreglen, selvom hesten bliver fremvist af en professionel.

Har du spørgsmål til køb og salg af heste enten til privat brug eller erhverv, så kontakt Linda Ibsen til en snak på telefon 82828242. Linda er udover sit arbejde hos Paragraf Advokaterne også rytter og med til at drive stutteri, sammen med sin mand.

Digital arv: Dit digitale liv efter døden

Danskerne bruger computer og internet som aldrig før. Nettet er fyldt med dine private data og fotos, også efter du dør. Som bruger af f.eks. Facebook, Instagram, LinkedIN, Dropbox, ICloud efterlader du dig en digital arv, idet du lever videre på nettet efter din død.
Mange ønsker ikke at leve videre på nettet efter deres død, andre ønsker at deres minde lever videre i ”internetspace”. Uanset hvordan man stiller sig til spørgsmålet, anbefaler vi, at du tager aktivt stilling til din digitale arv.

Din digitale arv er alt, hvad du efterlader dig digitalt f.eks. e-mails, Facebookprofil, Instagramprofil og dokumenter og billeder gemt i f.eks. Dropbox og ICloud osv. Selv om vi skriver 2018, er der i Danmark endnu ingen lovgivning omkring digital arv. Det kan derfor være svært og skabe en lang række problemstillinger for dine efterladte, hvis du ikke har taget stilling til din digitale arv, ligesom du risikerer at alle billeder og dokumenter går tabt, fordi dine pårørende ikke har mulighed for at få adgang til det.

Hvilke overvejelser bør du gøre dig

Tag stilling til, hvad du ønsker der skal ske med dine oplysninger og informationer på nettet, når du dør.
Du bør gøre op med dig selv hvilke medier dine pårørende skal have adgang til og hvilke der eventuelt er for private og derfor skal lukkes ved dødsfald. Det kan være at nogle af dine billeder og dokumenter i Dropbox skal lægges i mapper som er tilgængelige for dine pårørende ved dødsfald mens andre mapper indeholder mere personlige og private oplysninger, som du ikke ønsker, at dine efterladte får adgang til.
Vi anbefaler tillige, at du tager aktivt stilling til om, og i givet fald hvilke af dine sociale medier, som skal lukkes ved dødsfald og hvilke profiler som skal bevares, og hvem der i givet fald skal administrere disse profiler.

Hvordan sikrer du så din digitale arv

  • Skab et overblik over informationer om dig på nettet.
  • Lav en liste med dine profiler og konti, indeholdende brugernavne og adgangskoder, som dine pårørende får brug for, hvis de skal have adgang til din digitale arv.
  • Gem eventuelt billeder, videoer og dokumenter på en ekstern harddisk uden kode.
  • På Google og e-Boks kan du tilføje kontaktpersoner, der kan få adgang til din konto i tilfælde af dødsfald.
  • På Facebook kan du tilføje kontaktpersoner, der kan få adgang til dine data i tilfælde af dødsfald og du kan vælge om din profil skal lukkes når du dør eller om du ønsker, at den laves om til et mindesmærke.

Fordelen ved at tage stilling til din digitale arv er, at du selv har medbestemmelse i, hvad dine pårørende får adgang til og hvilke digitale minder der skal leve videre efter du engang er gået bort.

Vi anbefaler derfor, at du ligesom du tager stilling til din økonomiske arv i dit testamente tillige tager stilling til din digitale arv. Både for din og dine pårørendes skyld.

Hvis du ønsker rådgivning omkring din digitale arv eller din arv i det hele taget, er du altid velkommen til at ringe til vores kontor.

Læs mere om arveret og testamenter her.

 

 

 

Selskabsloven ændres pr. 1. juli 2018

Med virkning fra den 1. juli 2018 er selskabsloven blevet ændret på flere punkter.

  1. Fremover kan et aktieselskab stiftes for 400.000 kr. (før 500.000 kr.). Det betyder også, at eksisterende aktieselskaber kan reducere aktiekapitalen, hvis dette skulle være fordelagtigt.
  2. S.M.B.A og F.M.B.A. kan fremover omdannes til aktieselskaber.
  3. Ved omdannelse af IVS til ApS kan det nu gøres både som apportindskud ved indskud af både kontanter og andre værdier (før kunne der kun benyttes kontanter).
  4. Selskaber der ikke har registreret, hvem der er reelle ejere af selskabet, risikerer fremover at blive tvangsopløst.

Har du spørgsmål omkring selskabsstiftelse eller virksomhedsomdannelse, er du meget velkommen til at kontakte advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen – mail: sva@paragrafadvokaterne.dk eller telefon 86483322.

Læs mere om vores rådgivning indenfor Selskabsret her.

Hestesælger – Sælger du privat eller som erhvervsdrivende?

Uanset om man er avler eller rytter, hænder det at man skal sælge en hest. I mange tilfælde er der ikke tvivl om, hvorvidt man er privatsælger eller erhvervssælger. Der er dog en relativt stor gråzone, hvor det faktisk kan diskuteres, hvorvidt man er privat- eller erhvervssælger.

Det er ikke helt uvæsenligt, om man er privat sælger eller erhvervssælger. Som privat sælger har du mulighed for, i vidt omfang at aftale hvad du har lyst med køber, og udforme kontrakten med de aftaler som du og køber kan blive enige om, uanset hvad købeloven i øvrigt siger. Som erhvervssælger, har du ikke, hvis køber er forbruger, mulighed for at fravige købelovens forbrugerbeskyttede bestemmelser. Som erhvervssælger har du ringe mulighed for at aftale hvad du vil med køber, idet aftaler som er i strid med købelovens forbrugerbestemmelser, vil være ugyldige såfremt sagen bliver afprøvet ved domstolene.

Hvis du som hobbyrytter sælger din hest fordi du er blevet gravid, skal starte på studie eller har mistet interessen, er der ingen tvivl om, at du er privat sælger. Hvis du derimod som hobbyrytter gentagne gange har købt en hest, redet den nogen tid, for derefter at sælge den igen og købe en ny, så begynder det at ligne hobbyvirksomhed, og man kommer over i gråzonen. Særligt hvis hestene overvejende sælges til en højere pris end de indkøbes, vil dette pege i retning af hobbyerhverv. I denne sammenhæng er det relativt uden betydning, at der måske ikke opnås et reelt overskud, idet det alene er sælgers hensigt med sit forehavende der spiller ind, dvs. er hesten købt/avlet med henblik på videresalg? Hvis svaret er ja, er du med overvejende sandsynlighed at betragte som erhvervs sælger.

Hvis man har oprettet virksomhed med cvr nummer indenfor stutteri eller hestesalg, er der naturligvis ingen tvivl om, at man er erhvervs sælger.

Hvis man står og skal sælge sin hest, og er i tvivl om man er at betragte som privat eller erhvervs sælger, kan man bruge denne metode: ”Hvordan vil købers oplevelse af handlen være?”. Hvis køber får en oplevelse af, at handle med en professionel/semi professionel, vil dette veje for, at man bliver betragtet som erhvervs sælger.

Følgende parametre vil man kigge på, når man vurderer købers oplevelse af handlen:

  • Har sælger et stutterinavn eller ”stald navn”? I det hele taget, har sælger et ”officielt navn”?
  • Har sælger en hjemmeside, hvor det fremgår at sælger har heste til salg?
  • Har sælger en facebook-side, der omfatter salgsheste?
  • Hvis hesten har en salgsannonce, er det også af betydning, hvad der står i teksten. Vendinger som: ” andre salgsheste haves”, ”søskende solgt til udlandet” osv.  Kan medvirke til at køber opfatter sælger som erhvervsdrivende.
  • Sælgers fremtoning og udtalelser under fremvisningen har også betydning for købers opfattelse af sælger. Hvis man som sælger stort og flot fortæller om alle de heste, sælger har solgt til prominente navne og til udlandet, vil dette bestyrke købers opfattelse af, at sælger er erhvervsdrivende.
  • I handlens slutfase, hvor aftaler omkring dyrlægetjek og kontrakten skal indgås, er det afgørende hvordan sælger agerer. Hvis sælger finder sin egen standard kontrakt frem, og desuden fortæller køber, hvordan det ”plejer” at foregå når man sælger heste, giver dette køber et klart indtryk af, at sælger er ”vant” til at sælge heste, hvilket trækker i retning af, at sælger er erhvervs sælger.

I retten vil det altid være en konkret vurdering, når dommeren skal afgøre, om sælger er privat eller erhvervs sælger, hvis der efter handlen skulle opstå uenigheder mellem køber og sælger. Købers berettigede opfattelse af forløbet vil vægte højt, men også andre forhold som f.eks. antallet af avlshopper (over 4 avlshopper peger klart i retning af erhverv), hvor ofte og hvor mange heste der sælges og kontinuerligheden af solgte heste over en længere årrække.

Er du i tvivl om du er privat eller erhvervsdrivende i dit hestesalg, så kontakt Linda Ibsen til en snak på telefon 82828242. Linda er udover sit arbejde hos Paragraf Advokaterne også rytter og med til at drive stutteri, sammen med sin mand.

Læs også vores artikel “Hestesælger – Formidlingsreglen“, hvor emnet bliver yderligere uddybet.

Nye regler for ægtefællesammenføring pr. 1. juli 2018

Folketinget vedtog den 4. juni 2018 nye regler for ægtefællesammenføring, der gælder for ansøgninger indgivet fra den 1. juli 2018.

Reglerne betyder formentlig, at det bliver betydelig sværere at opnå familiesammenføring.

Ændringerne kommer blandt andet i kølvandet af, at Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol i 2016 slog fast, at Danmark diskriminerede statsborgere som havde opnået statsborgerskab sent i livet. Herefter er tilknytningskravet erstattet med et nyt integrationskrav i de nye regler.

De nye regler har seks hovedpunkter.

Integrationskravet, hvorefter det normalt vil være en betingelse for at få opholdstilladelse, at den herboende og den ansøgende ægtefælle samlet opfylder 4 ud af 6 integrationsrelevante betingelser. Dog skal herboende ægtefælle under alle omstændigheder opfylde kravet om danskkundskaber, hvorefter der reelt er tale om at ægtefællerne skal opfylde 3 ud af 5 betingelser.

  • Herboende ægtefælle har arbejdet i Danmark i mindst 5 år.
  • Herboende ægtefælle har en uddannelse på mindst 6 år – ud af disse 6 år skal mindst 1 år være udover folkeskolen.
  • Ansøgende ægtefælle har enten dansk- eller engelskkundskaber. Her kræves prøve i Dansk 1 eller engelskprøve på niveau B1.
  • Ansøgende ægtefælle har arbejdet mindst 3 ud af de senest 5 år.
  • Ansøgende ægtefælle har en uddannelse af mindst 1 års varighed.

Besøgskravet, hvorefter det vil være en betingelse for at få opholdstilladelse, at den ansøgende ægtefælle har haft mindst ét lovligt besøg i Danmark.

De såkaldte overførte betingelser, hvilket betyder at gældende regler for permanent opholdstilladelse overføres til at være gældende for familiesammenføring. Dette gælder dog ikke for danske og nordiske statsborgere og flygtninge.

Boligkravet skærpes, idet herboende ægtefælles bolig ikke må ligge i et område, som optræder på den nye liste over udpegede boligområder. Kravet om passende bolig efter de gamle regler finder fortsat anvendelse.

Økonomisk sikkerhedsstillelse skærpes, således at herboende ægtefælles normalt skal stille sikkerhed for 100.000 kr.

Danskprøve på A1 + A2-niveau, reglerne for ansøgers danskkundskaber skærpes, idet der nu stille krav om, at ansøger tillige med at bestå danskprøve på A1-niveau inden 6 måneder skal bestå danskprøve på A2- niveau inden for 9 måneder.

Ved siden af disse ændringer gælder fortsat de gamle betingelser for ægtefællesammenføring, hvorefter følgende krav forsat skal være opfyldt:

  • Gyldigt ægteskab, ægteskabet skal anerkendes efter dansk ret.
  • Fast samliv, hvis I ikke er gift, kan der ansøges, hvis I har boet sammen i mindst 1år og 6 måneder på fælles adresse, dette krav kan i særlige tilfælde fraviges.
  • Ægteskab eller samliv skal være indgået efter eget ønske
  • Ægteskabet må ikke være indgået kun for at opnå opholdstilladelse
  • 24- års reglen, hvorefter I begge skal være mindst 24 år.
  • Fuldtidsarbejde mindst 3 år ud af de seneste 5 år, fuldtidsarbejde er en ugentlig arbejdstid på mindst 30 timer.
  • Selvforsørgelse, hvorefter herboende ægtefælle ikke må have modtaget ydelser efter lov om aktiv socialpolitik eller efter integrationsloven inden for de seneste 3 år forud for afgørelsen om ægtefællesammenføring. Der kan i særlige tilfælde gøres undtagelse til kravet.
  • Ikke dømt for vold mod ægtefælle

Kravet om at herboende ægtefælle skal have bestået Prøve i Dansk 3, skal altid være opfyldt.
Betingelsen kan opfyldes blandt andet ved:

  • Studieprøven er bestået med mindst karakteren 6 (efter 13-skalaen) eller 02 (efter 7-trins-skalaen).
  • Folkeskolens prøver 9. eller 10. klasse er bestået med et karaktergennemsnit på mindst 6 (efter 13-skalaen) eller 02 (efter 7-trins-skalaen).
  • Bevis for studentereksamen (stx), (hhx), (htx, (hf) eller (eux).

Der stiller yderligere krav om, at herboende ægtefælle når denne ikke er dansk eller nordisk statsborger skal have permanent ophold og stadig opfylde betingelserne herfor på tidspunktet for afgørelse om ægtefællesammenføring. I særlige tilfælde kan der gøres undtagelse hertil.

Med de nye regler og krav til både herboende og ansøgende ægtefælle bliver reglerne om ægtefællesammenføring ikke lettere tilgængelige.

Det anbefales derfor, at I søger juridisk rådgivning inden I ansøger. Kontakt advokatfuldmægtig Charlotte Clausen på telefon 82828242 eller e-mail: cc@paragrafadvokaterne.dk.

Vi har hjulpet mange herboende danskere med deres ansøgning om ægtefællesammenføring og vil også gerne hjælpe dig.

Vores rådgivning starter altid med en uforpligtende snak om netop jeres sag og problemstillinger, hvorefter vi sammen finder en løsning.

Modernisering af ejerlejlighedsloven

Ejerlejlighedsloven er efterhånden ved at have nogle år på bagen. Den blev vedtaget i 1966 og er sidenhen blevet ændret flere gange, hvilket har gjort loven kompliceret og til tider uforståelig.

Regeringen nedsatte i 2016 et udvalg af eksperter og interesseorganisationer på området for ejerlejligheder og fast ejendom, som skulle vurdere mulighederne og konsekvenserne af en modernisering af ejerlejlighedsloven.

Udvalget har i marts 2018 fremlagt en rapport, hvor en af de mere interessante ændringer til ejerlejlighedsloven, er ophævelse af forbuddet mod opdeling til ejerlejligheder for ældre private udlejningsejendomme med 2 beboelseslejligheder og erhverv, samt ejendomme med private andelsboligforeninger, i bygninger opført efter 1966.

En markant ændring i loven er udvalgets lovforslag om, at ophæve forbuddet mod opdeling af ejendomme med andelslejligheder i bygninger opført efter 1966.  Udvalget har konkluderet, at der kan være et økonomisk incitament for andelsboligforeninger til at omlægge til ejerlejligheder, således at de enkelte andelshavere vil kunne overtage deres andelsbolig, som en ejerlejlighed med efterfølgende økonomisk gevinst. Udvalget har dog ikke taget stilling til den skattemæssige behandling af disse gevinster ved omdannelse, og regeringen vil derfor se på denne side af sagen.

Udvalget har ligeledes vurderet, at prisudviklingen på ejerboliger formentlig vil falde grundet et større udbud, såfremt der sker ophævelse af opdelingsforbuddet.

Lovforslaget er endnu ikke vedtaget, men skal tages op af regeringen og forhandles på plads i løbet af 2019.

Her hos Paragraf Advokaterne, holder vi øje med udviklingen på området, for at kunne give råd og vejledning på området. Det kan være relevant at tale med os omkring mulighederne, hvis du bor i en andelsbolig eller hvis du overvejer at købe ejerlejlighed.

For yderligere information kontakt advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsen på telefon 86 48 33 22 eller jwn@paragrafadvokaterne.dk.

Hestehandler – hvornår overgår risikoen?

En af de store faldgruber når man som hestesælger skal udfylde købskontrakten i hestehandler opstår ved punktet ”levering”.

Lad os starte med at slå én ting fast – risikoen overgår ved levering.

Som forbruger er vi vant til, at har vi bestilt et nyt Tv til levering på hjemmeadressen, så accepterer vi ikke at modtage et Tv med knust skærm, fordi det gik i stykker under transporten. I princippet var handlen endelig allerede da vi bestilte og betalte for Tv’et, men fordi der er aftalt levering til hjemmeadressen, bærer sælger risikoen for Tv’et, indtil det er leveret på hjemmeadressen.

Købeloven finder anvendelse på nøjagtig samme måde, selvom salgsgenstanden er et levende dyr, for eksempel en hest.  Dette giver udfordringer, idet en hest, i modsætning til et Tv, sagtens kan blive syg, skadet eller sågar dø, fra det ene sekundet til det andet, uden at dette kan bebrejdes nogen.

Når en hestehandel er erklæret endelig, efter at hesten er godkendt i dyrlægetjek, pengene er overført og kontrakten underskrevet, vil de fleste private sælgere nok formode, at så er risikoen for hesten også overgået til køber fra denne dag. Dette behøver dog ikke at være tilfældet, det afhænger af hvad der er udfyldt under punktet ”levering”!

Det ses ofte i hestehandler, at hvis handlen afsluttes en hverdag, bliver hesten først afhentet hos sælger i weekenden. I disse tilfælde hvor hesten ikke bliver afhentet samme dag som handlen bliver afsluttet, bør sælger skrive i kontrakten, at hesten bliver leveret på sælgers adresse den pågældende dag, hvor handlen erklæres endeligt. Samtidigt kan sælger tilbyde, at hesten kan blive stående uden vederlag til opstaldning, indtil for eksempel den kommende weekend.

Vil man som sælger gardere sig yderligere, bør man også skrive hvilken kostpris sælger vil afregne pr. dag, hvis køber forsømmer at afhente hesten.  Hvis man som sælger har tilbudt at fragte hesten hjem til køber, kan dette også tilføjes i kontrakten, men bør formuleres således at ordet ”levering” ikke benyttes i denne sammenhæng.

Ingen hestehandler forløber ens, og der laves altid individuelle aftaler mellem køber og sælger. Hvis du som sælger eller køber vil sikre dig, at den købskontrakt der indgås også får de juridiske konsekvenser som du forestillede dig, er det en god ide at få en advokat til at udarbejde kontrakten eller se den igennem.

For spørgsmål til hesteret kontakt Linda Ibsen på telefon 82828242 eller mail li@paragrafadvokaterne.dk

If tomorrow never comes…

Jeg har altid holdt rigtig meget af Ronan Keatings sang “If tomorrow never comes”. Om det at huske på at få fortalt sine nærmeste, hvor meget man elsker dem, hvis nu enten man selv eller de lige pludselig ikke længere er i blandt os. For det er et vigtigt budskab.

Hvad der sker med vores nærmeste, er vi desværre ikke herre over, men vi kan gøre meget for at sikre vores familie og nærmeste, hvis vi selv skulle dø.

Lav et testamente

Det er først og fremmest igennem et testamente. Her kan du bestemme, hvem der skal arve hvad, den dag du dør. På den måde har du selv indflydelse på, hvad der sker med dine værdier og betydningsfulde genstande, den dag du ikke selv er her mere. Samtidig er du med til at hjælpe dine arvinger med, hvem der skal have hvad, så de ikke selv skal beslutte det.

Lav et børnetestamente

Har du børn under 18 år, og dør du, vil deres anden forælder automatisk overtage forældremyndigheden. Men hvis begge forældre dør, skal Statsforvaltningen beslutte, hvem der i stedet skal have forældremyndigheden, og her kan du gøre rigtig meget, ved i et børnetestamente at anbefale hvem du foretrækker skal have forældremyndigheden over dine børn.

 

Men vigtigst af alt. Lev livet og nyd det sammen med dem du holder af. Fortæl dem at du elsker og holder af dem, og vis det i dine handlinger hver dag.

Tænk over kontrakten, før den underskrives

Lejekontrakt – Ikke alle kan skrive en lejekontrakt

Overskriften er måske lidt bombastisk, men det er ikke desto mindre sandt. I hvert fald er det ikke alle, der bør forsøge sig med at skrive en lejekontrakt. For rigtig rigtig meget kan gå galt. Og der kan gå rigtig lang tid, inden du opdager de fejl, som du måtte have begået.

Og tænker du, at så kan du jo bare rette fejlen til den tid, og få lejer til at underskrive en ny lejekontrakt? Den går desværre ikke. Når først udlejer og lejer har underskrevet lejekontrakten, så kan udlejer ikke efterfølgende kræve, at lejer underskriver en ny kontrakt, uanset årsagen til at man måtte ønske kontrakten ændret.

Så sørg for at skrive din lejekontrakt korrekt fra starten.

Vi anbefaler, at du overlader det til en professionel at skrive lejekontrakten for dig. Vi tilbyder at lave en lejekontrakt til bolig for en fast lav pris på 2.999 kr. inkl. moms. Kontakt advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsenmail eller telefon for en snak om dine behov.

Har du mod på (og råd til) selv at skrive din lejekontrakt, så er her et par overskrifter til, hvad du skal have styr på forinden, du går i gang.

  • Skriver du lejekontrakten fra bunden, eller bruger du en typeformular?
  • Skal lejeaftalen være tidsbegrænset?
  • Hvad skal huslejen være, og hvad indeholder den, og efter hvilke regler skal huslejen fastsættes?
  • Hvordan afregnes forbrug af el, vand, varme og internet?
  • Hvem skal vedligeholde hvad?
  • Hvem er din nye lejer? Er vedkommende kreditværdig, eller flytter de snart igen uden at betale?
  • Må lejer have husdyr?
  • Og meget andet

Skriv forkert bare én gang og fald i én af de mange faldgruber, så risikerer du at hænge på en stor regning, en lejer du ikke kan få til at flytte igen eller et lejemål, der er halvt ødelagt. Vi har set det hele her hos Paragraf Advokaterne, og vi vil gerne rådgive dig bedst muligt, så både du og lejer får en god relation til hinanden på et fair og korrekt grundlag med en korrekt formuleret lejekontrakt.

Vi er blandt Danmarks førende advokatfirmaer indenfor lejeret. Læs mere om vores kompetencer indenfor lejeretten her.

Kriminelle lejere kan nemmere sættes ud af lejemål

Højesteret udvider med en ny dom fra den 1. maj 2018 muligheden for at smide kriminelle lejere ud af deres lejemål. Det samme gælder, hvis blot den kriminelle er en del af lejers husstand, f.eks. hvis det er lejers barn, der har begået kriminalitet.

Indtil nu har retspraksis sagt, at kriminaliteten skal være foregået i eller ved den ejendom, hvor lejer selv bor. Det skal være indenfor området af den samme boligforening eller ejendom. Men Højesteret siger nu, at man også godt kan ophæve på baggrund af kriminalitet, der foregår i et nærliggende område. I det konkrete tilfælde var der udøvet vold på et fælles samlingssted i bydelen Vollsmose i Odense, og selvom samlingsstedet ikke lå på boligforeningens område, men ca. 500 meter væk, lagde Højesteret til grund, at der var en sådan sammenhæng mellem ejendommen og det pågældende sted, og at der var tale om ét boligområde, selvom der lå flere forskellige almene boligforeninger i området, at der godt kunne ske ophævelse af lejemålet på denne baggrund.

Dommen forøger således det geografiske område, indenfor hvilken kriminalitet kan begrunde, at kriminelle lejere kan blive smidt ud af deres lejemål. Dommen slår også fast, at det fortsat altid handler om en konkret vurdering, om der rent faktisk skal ske ophævelse eller ej. Der findes righoldig retspraksis på området, som sammen med den helt nye dom, giver et fingerpeg om, hvordan en given sag kan forventes at falde ud.

Jo større tilknytning der er mellem lejemålet/ejendommen og den kriminelle handling, desto større sandsynlighed er der for, at udlejer kan ophæve lejemålet med henvisning til den begåede kriminalitet.

Dommen fra Højesteret må forventes at få den konsekvens, at vi vil se flere sager, hvor almene boligforeninger eller private udlejere vil ophæve et lejemål som følge af enten lejers eller en i husstandens kriminalitet. Det vil herefter skulle vurderes sag for sag, om der er grundlag for at sige, at der er tilstrækkelig sammenhæng mellem ejendommen og stedet, hvor kriminaliteten er foregået, samt om de øvrige forhold i øvrigt er tilstrækkelige til en ophævelse.

Hos Paragraf Advokaterne har vi tidligere ført sager både for udlejere og lejere omkring ophævelse af lejemål på grund af misligholdelse, og du er velkommen til at kontakte os for en drøftelse af din sag.

Skelforretning kræver specialistviden – og den har vi

Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen har i mere end 10 år arbejdet med naboret og skelforretning i sager over hele landet. Ifølge uofficielle statistikker er der ca. 50 skelforretninger om året i hele landet, og Søren rådgiver den ene af parterne i en stor del af disse sager.

Sagerne har som regel en af to årsager. Enten er der sket en pludselig hændelse, som f.eks. hvor naboen har bygget til eller fjernet et træ eller en hæk – eller også er det en længerevarende nabostrid, som nu når til sin foreløbige konklusion. 

Vores vigtigste rolle som advokat er at samle alle beviser sammen, såsom dokumenter og forklaringer fra personer, der kender til ejendommen. Dernæst at præsentere det hele for den landinspektør, som skal træffe en afgørelse. Vores deltagelse i selve skelforretningen er yderst vigtig, da det er her, det hele bliver afgjort.

Landinspektørens rolle er først at få klarlagt, hvor det matrikulære skel i henhold til optegnelserne er. Dernæst skal landinspektøren vurdere og afgøre, om skellet har flyttet sig som følge af hævd. Landinspektørens afgørelse om eventuel hævd er endelig – hvilket overrasker mange, da landinspektøren dermed får en dommer-rolle. Afgørelsen kan dog indbringes for retten indenfor 8 uger, hvis man er uenig i den. Landinspektøren afgør også, hvem der skal betale omkostningerne ved skelforretningen, men denne afgørelse kan indbringes for Hegnssynet til afgørelse.

Udgifterne til skelforretning er i langt de fleste tilfælde dækket af ejerens retshjælpsforsikring, hvis blot der kan påvises en rimelig grund til at gennemføre en skelforretning. Vi søger om dækning af udgifterne på dine vegne, når vi har vurderet sagen og konstateret, at der er grund til at gå videre med sagen.

Kontakt os i dag for en snak om netop din situation.

Ulovlig kopiering af tekster fra hjemmesider

Paragraf Advokaterne er blevet partnere i Ulovlig kopiering.dk, hvor vi hjælper virksomheder, som får stjålet indhold fra deres hjemmeside i form af tekster eller billeder, og finder det kopieret hos konkurrenten.

Vi har gang i flere sager, og det er desværre tydeligt, at der er tale om et stigende problem, at virksomheder der har brugt meget tid og mange penge på at lave unikt indhold på deres hjemmeside for at tiltrække kunder, pludselig finder det kopieret hos konkurrenten.

Der er i bund og grund tale om tyveri, men underligt nok ser mange af krænkerne det ikke på den måde – men ophavsretsloven er helt klar, og de kommer til at betale godtgørelse, vederlag og erstatning for overtrædelsen.

Har du oplevet at få tekst eller billeder, du har lagt på nettet kopieret? Så endelig kontakt os for en uvildig vurdering, samt bistand til at gøre noget ved det.

Dyrehospital kunne ikke kræve betaling af hestens ejer for operation bestilt af en anden

En ny dom fra Retten i Glostrup viser med al tydelighed, at det er vigtigt at sikre sig, hvem man handler med, og om vedkommende har råd til at betale for den leverede vare eller ydelse. I sagen havde et dyrehospital foretaget operationer på en hest for ca. 60.000 kr. Hesten var blevet indleveret af en ældre mand, som sandfærdigt fortalte, at hesten var ejet af hans datter men oplyste sin egen adresse som den adresse fakturaen skulle sendes til.

Efterfølgende sendte det pågældende dyrehospital regningen til mandens adresse, men den blev ikke betalt. Hospitalet stævnede manden ved retten og fik en dom over ham, da han anerkendte, at det var ham, der havde bestilt arbejdet. Imidlertid viste det sig, at manden ikke var i stand til at betale, så hospitalet valgte efterfølgende at stævne datteren, som var ejer af hesten. Datteren, som var repræsenteret af Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen, blev imidlertid frifundet, idet hun ikke havde haft kendskab til operationen før efterfølgende, ligesom hun ikke havde givet sin far fuldmagt til at handle på hendes vegne.

Sagen er et klassisk eksempel på, at man som forretningsdrivende løber en risiko, når man lader en kunde handle på kredit, uden at man tjekker de bagvedliggende forhold forinden. Er du forretningsdrivende, anbefaler vi altid at du foretager et identitetstjek og et kredittjek på dine kunder, inden du lader dem handle på kredit. Er du kunde hos os, foretager vi kredittjek for dig som en del af vores faste arbejde, hvorfor du altid kan kontakte os for nærmere oplysning om, hvorvidt du bør lade en konkret person eller virksomhed handle på kredit hos dig.

For yderligere information om retssagen kontakt advokat Søren Vasegaard Andreasen på mail: sva@advokat-sva.dk eller telefon 86 48 33 22.

Har du spørgsmål specifikt vedrørende hesteret venligst kontakt Linda Ibsen på mail: li@advokat-sva.dk eller telefon 82 42 42 42.

Hvornår har man vundet hævd?

Som udgangspunkt ejer man alene det areal, som i matrikelkortet er anført at høre til den pågældende matrikel. Imidlertid kan der over tid ske ændringer som følge af, at f.eks. hæk og hegn har flyttet sig. (mere…)

Arealmangler er ikke omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven

Artiklen omhandler den retlige behandling af arealmangler i retspraksis særligt med fokus på to domme fra Højesteret, som gør op med en uens praksis ved de to landsretter.

Spørgsmålet om den retlige behandling af arealmangler har været gennemtærsket en del i diverse artikler, men problemstillingen er også fortsat højaktuel, idet der til stadighed verserer mange retssager om emnet. (mere…)

Dommer underskrift

Hvad er tinglysning egentlig?

Tinglysning er så vigtig en ting set med juridiske øjne, at det har fået sin egen domstol – Tinglysningsretten. Det betyder dog ikke, at det er noget, den almindelige dansker går og tænker på til daglig, så her er en kort forklaring på, hvad Tinglysningsretten er, hvad tinglysning er, og hvad det gør godt for. (mere…)

Vi er de rette

Hos Advokatfirmaet Søren V. Andreasen får du altid den rette rådgivning indenfor alle typer juridiske emner, uanset hvor i landet du bor. Vi arbejder hele tiden med at udvikle vores ydelser, så du får den bedste og mest professionelle rådgivning fra dygtige og erfarne advokater.

Bl.a. derfor tilbyder vi faste priser på en lang række af vores ydelser. Det gælder f.eks.

  • Ejendomshandler
  • Testamenter
  • Ægtepagter
  • Lejekontrakter
  • Inkasso

Den faste pris sikrer dig mod uventede omkostninger, og vi mener selv, at det gør, at vi er de rette til at rådgive dig om netop dine juridiske spørgsmål.

Så tøv ikke med at ringe eller skrive til os, hvis du har brug for rådgivning eller bare har et hurtigt spørgsmål. Det koster ikke noget at ringe.

 

 

Ægtepagt underskrift

Ægtepagten giver ro i hovedet – for begge parter

Ser man meget amerikansk tv, kan man godt få indtrykket af, at ægtepagter (amerikanerne kalder dem prenuptial agreement eller bare ’prenup’) er det ultimative udtryk for mistillid mellem to ægtefolk. Sådan er virkeligheden dog ikke, og der kan være god fornuft i at lave en ægtepagt. (mere…)

Undgå bolighajer

Langt de fleste udlejere er ærlige mennesker, som får deres indkomst ved at udleje boliger. Men som i alle brancher er der brodne kar, som forsøger at udnytte de små fisk – lejerne. Vi kalder dem i daglig tale for bolighajer.

(mere…)

Hvad er et kompensationsgebyr?

Kompensationsgebyr er i korte træk et gebyr, som en kreditor må opkræve hos en virksomhed, som har betalt sin regning for sent.

Gebyret er fastsat til 310 kr. pr. faktura, og det kan kræves betalt, uanset om man som kreditor har iværksat en rykkerprocedure. Hvis blot regningen er betalt for sent, er man som kreditor berettiget til at opkræve kompensationsgebyret hos sin kunde / debitor. (mere…)

Overlad dine skyldnere til en god inkassoadvokat

Dine tilgodehavender hos dine kunder er en alt for alvorlig del af din forretning til bare at overlade dem til den første den bedste, du snakker med. Overlad det i stedet til en erfaren inkassoadvokat.

Rykkerprocedure, debitorbogholderi og inkasso er komplekse størrelser med massevis af faldgruber for den uerfarne eller uforberedte. Det er her vi i Advokatfirmaet Søren V. Andreasen / InkassoTeamet gør en forskel. (mere…)

Har vi vundet hævd?

Spørgsmål:

Vi ved ikke rigtig hvor vi står i denne sag.

Vores grund går 1,23cm ind på vores nabos grund og 85 cm ind på en anden nabos grund. Vi har haft vores sommerhus i 12 år og har fået at vide ved en helt tredje nabo, at vores hæk og hegn, hvor skelrørene står, har stået der siden 1978. Så mener vi jo, at vi kan søge hævd på det. Er det korrekt? (mere…)

Vedligeholdelse af ejendomme med ejerlejligheder

Bestyrelserne i ejerforeningerne sidder med ansvaret for ejendomme med ejerlejligheder med meget store værdier. Disse bestyrelser, som er valgt mellem beboerne, er kun sjældent professionelle med indsigt i de omfattende juridiske, økonomiske og tekniske opgaver der følger med, når ejendommen skal vedligeholdelses; og begås der fejl, er det i første omgang ejerforeningen, og dermed de enkelte ejerlejlighedsejere, der må betale. (mere…)

Helårsbolig i sommerhus

Boliger i sommerhusområder må som udgangspunkt kun anvendes til midlertidigt ophold, og i vinterhalvåret, må sommerhuse kun anvendes til kortvarige ferieophold. Ved kortvarige ferieophold forstås højest 3-4 uger sammenlagt samt weekender og helligdage. (mere…)

De forskellige domstole

I Danmark har vi såkaldte almindelige retter og specialdomstole. De almindelige retter er Byret, Landsret og Højesteret. Specialdomstolene er Sø- og Handelsretten, Landsskatteretten og Boligretten. Hertil kommer endelig Voldgiftsretterne, som enten nedsættes ad hoc til en konkret sag, eller er specialdomstole inden for et bestemt område, som for eksempel Voldgiftsretten for Bygge- og Anlægsvirksomhed, som afgør sager vedrørende byggeri. (mere…)

Airbnb værtsgaranti

Advokat Søren V. Andreasen, har på vegne af Forbrugerrådet Tænk gennemgået vilkårene for Airbnb’s værtsgaranti. Vilkårene består af 8.135 ord, formuleret på engelsk i et sprog, som kun en jurist kan gennemskue.

Søren V. Andreasen forklarer til metroxpress, at det mest problematiske ved Airbnb’s værtsgaranti er de meget korte tidsfrister, samt kravet om politianmeldelse.

Læs artiklen i Metroxpress her.

Fuld på cykel – Mister man kørekortet?

En hyppig hørt myte indenfor juraen er, at hvis man kører fuld på cykel, så risikerer man at miste sit kørekort til bil.

Det passer imidlertid ikke. Klip i kørekortet gives, hvis du kører et motorkøretøj i spirituspåvirket tilstand. Ikke en cykel.

Ugifte samlevende arver ikke hinanden

Mange tror, at hvis blot man har boet sammen i f.eks. to år, så arver man hinanden. Det passer imidlertid ikke.

De eneste måder man kan arve hinanden på er:

  • Hvis man er gift
  • Hvis man er barn af en afdød
  • Hvis der er oprettet et testamente

Så bor man sammen i et ugift parforhold, og man ønsker at arve hinanden, så skal der laves et testamente.

Dokumenter i en ejendomshandel

En sædvanlig ejendomshandel består af hundredevis af tætskrevne sider. Vi gennemgår alle dokumenter for dig og rådgiver dig om, hvad du skal være særligt opmærksom på.

De sædvanlige dokumenter er:

  • Salgsopstilling
  • Købsaftale
  • Tingbogsattest
  • BBR-ejermeddelelse
  • Ejendomsdatarapport
  • Lokalplan
  • Skøde
  • Tilstandsrapport
  • El-rapport
  • Energimærke

Hvem skal betale for tilstoppet afløb

Spørgsmål:

Vi var i weekenden ude for, at afløbet i vores lejlighed var stoppet til, så vi hverken kunne bruge, bruser, toilet eller håndvaskene. Jeg kontaktede udlejer og bad ham få det lavet straks, men han afviste med den besked, at det var os selv, der i henhold til lejekontrakten står for at vedligeholde afløbene. (mere…)

Aftaler om konfliktløsning for forbrugere i entreprisesager

Når en forbruger indgår aftale med en håndværker om bygning af et hus eller udførelse af større om- eller tilbygninger, så indgås aftalen som oftest efter AB 92, som er et sæt standard-regler for udførelse af entrepriser.

Imellem reglerne i AB 92 befinder sig en regel om, hvorledes en sag mellem parterne skal gennemføres, såfremt der opstår uenighed – en såkaldt værnetingsaftale. Er AB 92 aftalt gælder således som hovedregel også, at en eventuel sag skal afgøres af Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed.

Hvis man som forbruger har indgået en aftale med en håndværker, hvor AB 92 er aftalt, er forbrugeren dog ikke bundet af reglen om voldgift. Det fremgår både af voldgiftsloven og retsplejeloven, at en aftale om at en sag skal afgøres ved en bestemt domstol eller voldgift ikke er bindende for forbrugeren.

Forbrugeren har dermed valget imellem at lade sagen afgøre ved voldgift, ved de almindelige domstole – byret, landsret og højesteret – eller at indbringe sagen for et kompetent klagenævn.

Forbrugeren vil som hovedregel være bedst stillet ved ikke at lade sagen afgøre ved voldgift, idet en voldgiftskendelse ikke kan ankes til en højere retsinstans. I stedet bør sagen føres ved byretten.

Forsinkelse i entreprise

Et byggeri er en langvarig proces, og jo længere tid det tager, jo flere situationer kan der opstå, som forlænger byggeriet. Derfor har man i AB 92 vedtaget et sæt regler for, hvornår entreprenøren kan få forlænget fristen for aflevering af byggeriet, hvis byggeriet forsinkes i forhold til den aftalte tidsplan. Mange af disse regler er så alment gældende, at de også vil kunne bruges, selvom AB 92 ikke er aftalt. (mere…)