Bortfald og forældelse af udlæg i fast ejendom

Hvornår kan der ske bortfald og forældelse af udlæg i en fast ejendom?

Mange virksomheder og private har efterhånden stiftet bekendtskab med reglerne om forældelse af pengekrav, men færre kender til reglerne om forældelse af udlæg. Forældelsesloven er som navnet antyder, en lov der regulerer hvornår en kreditor kan fortabe sit krav mod en skyldner, simpelthen fordi der er gået for lang tid siden fordringen blev stiftet.

Der er forskellige forældelsesfrister afhængig af fordringens karakter, men denne artikel vil særligt have fokus på et lidt specielt område, nemlig når fordringen er blevet sikret ved et udlæg i skyldnerens faste ejendom.

Forældelsesfristen for fordringer der er fastlagt ved påtegning af fogedretten, findes i forældelseslovens § 5, stk. 1, nr. 3.

Forældelsesfristen er 10 år når der er taget udlæg i f.eks. en skyldners ejendom.

Særligt ved dette problem er så, at de fleste anser et udlæg som en definitiv sikring af kravet. Dette er dog både rigtigt og forkert hvilket kom frem i en sag som Paragrafadvokaterne har arbejdet på de seneste 2 år.

Et udlæg kan ikke forældes – men et udlæg kan bortfalde

Paragrafadvokaterne har repræsenteret en privat person, som for mere end 10 år siden, har fået foretaget ikke mindre end 14 udlæg i sin ejendom, fordelt på samme antal kreditorer.
Fælles for disse kreditorer var, at ingen af dem havde forsøgt at inddrive deres tilgodehavender i løbet af de 10 år, formentlig fordi de ikke har haft troen på, at skyldneren kunne betale. De har således sat deres lid til, at udlægget i skyldnerens ejendom stod som en evig sikring af kravet, hvis skyldneren en dag skulle komme til penge.

Det er korrekt antaget at et udlæg i fast ejendom ikke forældes selvstændigt, når det først er påtegnet af fogedretten. Derimod, findes begrebet accessorisk forældelse, som udledes af forældelseslovens § 25, stk. 1. Bestemmelsen omfatter kun udlæg og pant i skyldneres ejendom, med visse undtagelser i bestemmelsens stk. 2, som ikke behandles nærmere her. Denne artikel og sag, vedrører kun udlæg i fast ejendom.

Forældelseslovens § 25, stk. 1 lyder således: Ved en fordrings forældelse bortfalder også retten til fyldestgørelse for fordringen i pant eller udlæg i skyldnerens ejendom.
Dette medfører, at såfremt den underliggende fordring er forældet, bortfalder retten til fyldestgørelse samtidig med forældelsens indtræden. Hertil er reglen om udlæg helt undtagelsesfri, hvilket blev gjort gældende i sagen der omtales her.

Paragrafadvokaterne skrev på vegne af skyldneren, rundt til alle 14 udlægshavere, med krav om at deres udlæg blev aflyst fra skyldnerens ejendom, idet den underliggende fordring var forældet.
De fleste udlægshavere mente ikke, at udlæg kunne forældes, hvilket som nævnt også er korrekt – men når den underliggende fordring ikke er blevet ”holdt i live” undervejs, så bortfalder udlægget og skyldneren har krav på at få udlægget slettet fra sin ejendom.

Efter langvarig korrespondance og argumentation, lykkedes det dog at få samtlige udlægshavere til at aflyse deres respektive udlæg i ejendommen, fordi ingen kunne dokumentere, at de havde afbrudt forældelsen af fordringen i de sidste 10 år.

Hvad kan jeg selv gøre?

Artiklen henvender sig både til skyldnere og kreditorer.

Skyldnere bør undersøge, om udlæg der er mere end 10 år gamle, er forsøgt inddrevet fra kreditor i de sidste 10 år. Såfremt det ikke er tilfældet, kan skyldneren have krav på at få udlægget aflyst og fordringen erklæret forældet.

Kreditorer der har foretaget udlæg i en skyldners ejendom, bør sikre sig, at der løbende bliver foretaget forsøg på at inddrive fordringen, således at forældelsen afbrydes og der herfra løber en ny frist på 10 år. Kreditorer kan blandt andet afbryde forældelsesfristen, ved at foretage retslige skridt mod at inddrive fordringen eller få skyldnerens skriftlige erkendelse af sin forpligtelse.

 

Har du spørgsmål til artiklen eller om forældelse af udlæg generelt, kan du kontakte Jacob Worsøe Nielsen på jwn@paragrafadvokaterne.dk eller telefon 82828242.

Rieck Sørensen advokater fusionerer med Paragraf Advokaterne

Advokat Lars Rieck Sørensen og Advokat Søren Vasegaard Andreasen har valgt at fusionere deres respektive advokatfirmaer pr. 01.09.2019. Årsagen til fusionen er et fælles ønske om at styrke positionen som det foretrukne advokatkontor i Østjylland, med en stærk lokal forankring og faglig profil indenfor såvel privat- og erhvervsret.

Advokat Lars Rieck Sørensen udtaler:

”Fusionen er et godt match for begge virksomheder af flere årsager, men det har været altafgørende at vi begge har et identisk værdigrundlag, hvor rådgivning i øjenhøjde og klienten i centrum, er altafgørende. Derudover har det også været væsentligt at vores kontorer komplimenterer hinanden såvel geografisk som forretningsmæssigt, og bliver styrket indenfor såvel privat- og erhvervsretten”.

Advokat Søren Andreasen udtaler:

”Paragraf Advokaterne vil med fusionen fastholde de tætte relationer og det nære kendskab til klienterne, men nu med muligheden for i endnu højere grad at servicere vores klienter og yde specialiseret advokatrådgivning.”

Paragraf Advokaterne prioriterer at fastholde den lokale forankring i Østjylland, og bevarer således de fysiske kontorer i såvel Hadsten, Skødstrup, Auning og Hinnerup. Paragraf Advokaterne yder imidlertid tillige landsdækkende rådgivning, og vil naturligvis fortsat servicere eksisterende og nye klienter fra hele landet.

Udvidet erhvervsretlig profil

Advokatkontoret har i forbindelse med fusionen tillige valgt at ansætte Michelle Eskildsen, som kommer med erfaring fra SKAT og som konsulent i PWC. Michelle er ansat til at yde erhvervsretlig rådgivning.

Advokat Søren Andreasen udtaler:

”Ansættelsen af Michelle er en konsekvens af øget efterspørgsel, men også et klart signal om at vi fremadrettet vil styrke kontorets erhvervsretlige profil overfor vores lokale virksomheder i Østjylland, og vi ser frem til at præsentere Michelle for vores eksisterende og fremtidige klienter og samarbejdspartnere.”

Advokat Lars Rieck Sørensen og advokat Søren Vasegaard Andreasen ser lyst på fremtiden. Det er håbet at alle eksisterende og nye klienter vil tage godt imod det fælles selskab.
Og husk nu – selvom vi har fået vokseværk, så giver vi stadig en kop kaffe og et godt råd, uden at det koster noget at spørge… 😊

 

Med venlig hilsen

Advokat Søren Vasegaard Andreasen (H)
Advokat Lars Rieck Sørensen (L)

Linda og Jacob består advokateksamen

Paragraf Advokaternes to advokatfuldmægtige Linda Ibsen og Jacob Worsøe Nielsen har 6. august 2019 begge bestået advokateksamen.

Vi ønsker dem stort tillykke med det gode resultat, som er et stort skridt på vejen mod den endelige advokatbestalling.

     

Er teksten på min hjemmeside beskyttet?

Det fremgår af ophavsretsloven, at litterære eller kunstneriske værker er ophavsretligt beskyttet. Formuleringen fremstår meget formel, men dækker ud over bøger, manuskripter m.v. også f.eks. en tekst, du selv har skrevet til din hjemmeside.

Beskyttelsen er ikke betinget af, at du lader sin tekst registrere. Beskyttelsen indtræder allerede når du har skrevet teksten, og lagt den på din hjemmeside. men er dog betinget af, at teksten er et udtryk for din personlige og selvstændige indsats. Har du ”lånt” lige rigeligt fra andres tekster, har du ikke selv skabt produktet og kan endda risikere, at have krænket andres rettigheder til en lignende tekst.

Det er ikke ulovligt at lade sig inspirere af andre, men når du skriver sin egen tekst, skal du have for øje, at teksten skal være din egen.

Opdager du at andre har brugt din tekst eller dele af den, har de med stor sandsynlighed overtrådt reglerne om ophavsret. Du bør altid bevissikre, at der er sket kopiering, og derefter gøre vedkommende opmærksom på det, såfremt du mener de uretmæssigt har gjort brug af din tekst. Selvom de fjerner teksten igen med det samme, vil du som regel være berettiget til godtgørelse for den brug, som allerede har fundet sted.

Læs mere om ophavsret her.

Læs mere om sikring mod kopiering fra hjemmesider her.

Tidsfrister ved reklamation over mangler ved heste

Har du opdaget at din nyindkøbte hest lider af en skjult mangel, er det vigtigt at være opmærksom på reklamationsfristerne, så du når at få reklameret i tide.

Indenfor køberetten arbejder vi med henholdsvis den relative og den absolutte reklamationsfrist.
Den relative reklamationsfrist betyder, hvor hurtigt vi skal reklamere, efter vi har opdaget manglen.
Den absolutte reklamationsfrist angiver, hvor lang tid efter vi har købt hesten, vi kan gøre mangler gældende.
Vi skelner mellem de tre forskellige typer køb; handelskøb (professionel køber af professionel), forbrugerkøb (privat køber af professionel) og civilkøb (alle handler, hvor sælger er privat).

Den absolutte reklamationsfrist

Køber har en frist på 2 år fra leveringstidspunktet til at reklamere over skjulte mangler ved hesten.
Hvis sælger har handlet svigagtigt (ond tro), kan bestemmelsen dog bortfalde, således at køber kan reklamere udover 2 års fristen.
Bestemmelsen kan ved aftale fraviges i civil- og handelskøb. Det kan derfor lovligt aftales en kortere frist end de 2 år i købekontrakten.
I forbrugerkøb er reglen med 2 års reklamation ufravigelig og i modsætning til civil- og handelskøb kan der derfor ikke i forbrugerkøb retmæssigt accepteres en kortere frist end de 2 år.
Vedrørende selve reklamationen er det tilstrækkeligt, at køber i sin reklamation gør opmærksom på, at hesten er behæftet med en skjult mangel, og at køber ønsker at reklamere over dette, en såkaldt neutral reklamation, hvilket betyder, at køber endnu ikke har gjort gældende, hvilken mangelsbeføjelse han ønsker at benytte sig af.

Den relative reklamationsfrist

I handelskøb foreligger den korteste reklamationsfrist, idet køber skal meddele sælger sin reklamation “straks”. I civilkøb, derimod, er fristen “uden ugrundet ophold”. Denne forskel hænger sammen med, at køber i handelskøb har en pligt til at undersøge hesten, straks efter modtagelsen, om alt er i orden. Det er derfor en naturlig konsekvens, at der i handelskøb skal reklameres straks, da sælger ellers må formode, at køber ved sin undersøgelse af hesten fandt alt værende i orden.

Denne bestemmelse kan fraviges ved aftale i både handelskøb og civilkøb, og der kan således aftales en frist efter parternes ønske.
Såfremt køber ønsker at hæve købet, skal der afgives en specificeret reklamation, hvorimod der kun kræves neutral reklamation, såfremt køber ønsker at beholde salgsgenstanden og kræve afslag i købesummen eller erstatning for manglen.

Denne specificerede reklamation skal ske uden ugrundet ophold, uanset om det er i handelskøb eller civilkøb. Dermed gives der køberen i handelskøb lidt mere tid til at overveje situationen nærmere, mens der ved neutral reklamation skal gives meddelelse “straks”.

I civilkøb foreligger der ikke en undersøgelsespligt, som der gør i handelskøb. Det kan dog ikke konkluderes, at der ikke pålægges den civile køber en form for undersøgelsespligt. Alt efter omstændighederne, påhviler der også køber en form for undersøgelsespligt, om end i en noget mere lempelig udgave end i handelskøb.

I forbrugerkøb skal reklamationen ske indenfor rimelig tid, efter at køberen har opdaget manglen. Reklamation indenfor 2 måneder, er altid rettidigt i forbrugerkøb.
Bestemmelsen i forbrugerkøb er væsentligt lempet i forhold til civilkøb, og med den forskel, at der i forbrugerkøb alene kræves neutral reklamation.

Denne lempelse i kravene for reklamation er begrundet i, at forbrugeren ofte kan være i tvivl om sin retsstilling og derfor have behov for betænkningstid samt mulighed for at rådføre sig med andre. Det lempelige krav til, at der alene kræves neutral reklamation, er også begrundet i forbrugerens usikkerhed i forhold til, hvilke beføjelser forbrugeren har ret til og ønsker at benytte sig af.

Retspraksis viser, at fristen på 2 måneder ikke anses som endegyldig. I en sag, besluttede retten, at forbrugeren havde reklameret rettidigt, selvom reklamationen skete 2 måneder og 10 dage, efter forbrugeren havde opdaget manglen ved hesten. Forbrugeren havde i denne periode forsøgt at få dækket sit tab igennem den tegnede uanvendelighedsforsikring på hesten, dog med afslag til følge. Efterfølgende havde forbrugeren søgt råd og vejledning hos dyrlæger, før forbrugeren havde rettet henvendelse om reklamation til sælgeren. Landsretten stadfæstede byrettens dom.

Få mere at vide

Advokatfuldmægtig Linda Ibsen er specialist i heste-ret, herunder mangler ved heste, og er selv både ivrig rytter og stutteri-ejer. Kontakt Linda for rådgivning omkring alle juridiske forhold relateret til heste.

Søren V. Andreasen opnår møderet for Højesteret

Advokat Søren Vasegaard Andreasen, Paragraf Advokaterne, har den 21. marts 2019 opnået møderet for Højesteret.

Søren V. Andreasen er opvokset i Viborg og blev uddannet fra Aarhus Universitet i 2006 og har siden arbejdet i advokatfirmaer i Århus, Vejle og Auning.

Han blev advokat i 2009 og har siden 2016 ejet Paragraf Advokaterne.

Søren er specialiseret indenfor Erhvervsrådgivning, Inkasso, Lejeret, Retssager og Internationale retsforhold.

 

Væsentlighedskrav og ophævelse af lejer

Hovedreglen og betingelsen for at kunne ophæve et kontraktforhold er, at der sker en misligholdelse af kontrakten, men misligholdelse er ikke nødvendigvis nok til at gøre hævebeføjelsen gældende. At ophæve et kontraktforhold, er som regel en meget indgribende handling (særligt i lejeforhold), hvorfor der gælder et væsentlighedskrav.

Eftersom der er mange lovregulerede forhold, som kan give adgang til ophævelse, er det nærliggende, at bruge eksemplet i lejelovgivningen, hvor der er lovhjemmel til at ophæve forholdet, ved f.eks. betalingsmisligholdelse, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra a. Det er klart, at der opstår misligholdelse, når lejeren ikke betaler sin husleje. Altså en klar hjemmel til at kunne ophæve, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt, jf. § 93, stk. 2.5 – Hertil kommer det omtalte væsentlighedskrav, som en supplering til den lovhjemlede ophævelsesbeføjelse, nemlig lejelovens § 94, stk. 1. Hvis lejers misligholdelse er af uvæsentlig karakter, kan udlejer således ikke hæve lejeaftalen.

Sammensat giver dette nogle problemer i forhold til, at afgøre hvornår væsentlighedskravet er opfyldt, eftersom vurderingen er overladt til et skøn, f.eks. i lejelovens § 94, stk. 1. Vi har set retspraksis på, at en lejer ikke kunne ophæves, da den manglende lejebetaling udgjorde en tilpas ringe del, af den skyldige leje.

Som regel, er det forholdsvis simpelt at ophæve lejere der er i restance med huslejen, men der er fortsat formalitetskrav som skal være opfyldt, forinden det kan lade sig gøre. Eksempelvis, skal betingelserne i lejelovens § 92, stk. 2 være opfyldt til punkt og prikke med skriftligt påkrav, og desuden dokumentation på at påkravet er kommet frem til lejeren.

Det er derfor en god idé at kontakte os, såfremt du er i tvivl omkring fremgangsmåden med ophævelse af lejere, der ikke betaler deres husleje, eller måske kun betaler noget af den, da det kan være en langsommelig proces, der undervejs kan medføre store tab af lejeomsætning. Kontakt derfor advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsen, hvis du har problemer med din lejer.

Airbnb – Hvornår må man udleje?

Som med mange andre nye initiativer har Airbnb med et moderne ord ”disruptet” det danske marked for udlejning primært af fritidslejemål. Det giver nogle udfordringer, idet forholdet mellem de nye muligheder og lovgivningen er uklar for mange. Med denne artikel vil jeg forsøge at skabe overblik over, hvornår man må udleje via Airbnb, og hvornår man ikke må.

Fremleje af lejeboliger via Airbnb

I dette afsnit ses på de tilfælde, hvor en lejer af en lejebolig ønsker helt eller delvist af fremleje lejeboligen via Airbnb. Da lejer ikke er ejer af lejemålet, men alene lejer vil der som regel være nogle begrænsninger for fremleje.

Delvis fremleje af private og almene lejemål

Uanset størrelsen af lejemålet, så må man som lejer altid fremleje op til halvdelen af sin lejebolig til beboelsesformål. Betingelserne er, at det max. er halvdelen af værelserne der må fremlejes, og at der ikke må bo flere personer i lejligheden, end der er værelser. Dvs. bor man i forvejen et par i en 2-værelses lejlighed, må man ikke fremleje et værelse, da der så bliver for mange beboere i lejemålet.

Lejekontrakten skal være skriftlig, og udlejer skal have en kopi af fremlejekontrakten. Udlejer kan dog ikke modsætte sig fremleje, medmindre der kommer til at bo for mange personer i lejligheden.

I en dom fra 2004 kom Østre Landsret frem til, at fremleje af værelser i en leje-lejlighed på ”dag-til-dag” basis ikke var omfattet af lejers ret til delvis fremleje i lejelovens § 69, men var at anse for erhvervsmæssig udlejning. Dommen er i dag praktisk relevant, da det netop er det, som mange lejere gør via Airbnb, da Airbnb primært bruges til korttidsudlejning. Dommen fra 2004 slår således helt og aldeles fast, at delvis fremleje via Airbnb til fritidsformål ikke er omfattet af lejers fremlejeret.

Dette stemmer godt overens med lejelovens § 69’s bestemmelse om, at fremleje skal ske til ”beboelse”, hvormed må forstås, at fremlejetager skal have til hensigt at benytte det fremlejede som fast bopæl. Den samme regel finder man i almenlejelovens § 64.

Konklusionen er altså, at man ikke må foretage delvis fremleje af sin private lejebolig via Airbnb, medmindre der er tale om en langvarig lejeaftale, hvor lejer registrerer sin bopæl på adressen. I tilfælde af ulovlig fremleje kan udlejer sende lejer et påkrav om, at fremlejen skal bringes til ophør. Sker det ikke, kan udlejer ophæve lejeaftalen.

Fuldstændig fremleje af private og almene lejemål

Under visse betingelser, som fremgår af lejelovens § 70 og almenlejelovens § 65, må man fremleje hele sin lejebolig, mens man selv bor et andet sted.
Betingelserne er:

  • At lejer forinden orienterer udlejer
    At udlejer får kopi af fremlejekontrakten
    At fremlejeperioden højest er 2 år
    At årsagen til ønsket om fremleje er, at lejers fraflytning er midlertidig og skyldes f.eks. studieophold, værnepligt, udstationering i udlandet eller lignende
    Ved fremleje af ungdomsboliger skal fremlejetager også opfylde betingelserne for at leje en ungdomsbolig.

I ejendomme med mindre end 13 beboelseslejemål kan udlejer altid modsætte sig fuldstændig fremleje.
Så der er mange begrænsninger i, hvornår man må fremleje hele sin lejlighed, og flere end ved delvis fremleje.

Også for fuldstændig fremleje gælder det, at fremlejetager skal have til formål at have permanent bopæl i lejemålet. Man kan altså ikke ved fuldstændig fremleje udleje lejemålet som fritidsbolig via f.eks. Airbnb.

Konklusionen er altså, som ved delvis fremleje, at man ikke må foretage fuldstændig fremleje af sin private lejebolig via Airbnb, medmindre der er tale om en langvarig lejeaftale, hvor lejer registrerer sin bopæl på adressen.

I tilfælde af ulovlig fremleje kan udlejer sende lejer et påkrav om, at fremlejen skal bringes til ophør. Sker det ikke, kan udlejer ophæve lejeaftalen.

Fremleje af enkeltværelse eller kollegieværelse

Et enkeltværelse i et privat eller alment lejemål kan fremlejes efter reglerne om fuldstændig fremleje, hvis betingelserne herfor er opfyldt. Man må derimod slet ikke fremleje et kollegieværelse. Betingelserne for at leje et kollegieværelse er som regel, at man er indskrevet som studerende ved en læreanstalt. Det vil sige, at kun personer, der opfylder disse krav, må bo i et kollegieværelse.

Kollegieboliger er forbeholdt de beboere, der har fået dem tildelt, og de må ikke bebos af andre end studerende. For kollegieværelser der udlejes af almene boligforeninger følger reglen af almenlejelovens § 77.

Fremleje af ungdomsboliger

Alt efter om der er tale om et privat eller alment lejemål så følger ungdomsboliger i øvrigt reglerne i lejeloven og almenlejeloven med de ændringer som følger af ungdomsboligloven. Der gælder altså som udgangspunkt de samme regler som for fremleje af almindelige lejemål, dog med den undtagelse i ungdomsboliglovens § 14, at fremlejetager selv skal opfylde betingelserne for at må bo i en ungdomsbolig.
Så fremleje via Airbnb kræver både opfyldelse af de ovenfor nævnte regler, samt at lejer selv ville kunne opfylde betingelserne for leje af en ungdomsbolig i Danmark.

Udlejning af ejerboliger via Airbnb

Udgangspunktet er, at man som ejer af en fast beboelsesejendom selv bestemmer, om den skal udlejes og til hvem. Der kan imidlertid være en række begrænsninger, som er bestemt enten af myndighederne eller den ejerforening eller andelsboligforening, hvor ejendommen er beliggende.

Begrænsninger i lovgivningen

Det vil i realiteten være umuligt at opliste alle de regler i lovgivningen, som kan begrænse en ejers ret til at udleje sin ejendom. Vil man være sikker, skal man kigge i tingbogen for ejendommen, om der er noget her, der kan begrænse udlejning i form af en servitut på ejendommen eller en tinglyst lokalplan. Mange lokalplaner indeholder bestemmelse om, at ejendommene i området skal benyttes til helårsbeboelse, hvilket er en hindring for korttidsudlejning. Reglen forhindrer derimod ikke langtidsudlejning til den samme lejer.

Begrænsning i vedtægter

Ejer du en ejerlejlighed eller en andelsbolig, kan det fremgå af vedtægterne, at udlejning er forbudt. Det kan også fremgå, at boligen kun må bruges til helårsbeboelse, og således ikke til korttidsudlejning.

 

Har du spørgsmål til udlejning af leje- eller ejerbolig enten via Airbnb eller i al almindelighed, er du velkommen til at kontakte vores specialister

Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen

Advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsen

Revisors rådgivningsansvar

Ansvarsgrundlag

En revisors ansvar er et professionsansvar. Det vil sige et almindeligt culpaansvar, der i nogen omfang er objektiveret gennem den righoldige praksis, samt ”regler” for god revisionsskik. Der skal udvises den omhu og faglige dygtighed, som man med rimelighed kan forlange af den pågældende professions udøvere. Rådgivning om forhold, som man ikke har sat sig tilstrækkeligt ind i, er som udgangspunkt en culpøs handling.

Hvorvidt rådgivningen er foretaget mundtligt eller skriftlig er uden betydning. Det skaber dog bevismæssige udfordringer, såfremt rådgivningen alene er foretaget mundtligt.

Bedømmelsen af om der er ydet mangelfuld rådgivning er under påvirkning af karakteren af det opdrag, rådgiveren har modtaget. Hvis klienten ønsker at bevæge sig i ”gråzoner”, må klienten også leve med, at udfaldet muligvis ikke bliver som ønsket. Det mest oplagte eksempel herpå er skattetænkning, hvor skattemyndighederne pålægger skattepligt eller tilsidesætter en disposition, og klienten derfor ikke opnår den stilling, vedkommende havde håbet på. I dette tilfælde må man være tilbageholdende med at statuere erstatningsansvar for rådgiveren. I hvert fald når dispositionen alene er båret af skattehensyn og ikke i øvrigt har karakter af en normal forretningsmæssig disposition, jf. U 1997.842 H.

I den sammenhæng har det også betydning hvilket vederlag, men har betalt for rådgivningen. Har man alene betalt et beskedent vederlag, må man forvente en lavere kvalitet i rådgivningen, der dog stadig skal være korrekt.

Erstatningsansvaret i kontrakt er normalt et ansvar med omvendt bevisbyrde, jf. f.eks. princippet i købelovens § 23. Det er derfor skadevolderen, der skal bevise, at han ikke er ansvarlig for skaden. Reglen om omvendt bevisbyrde er imidlertid ikke absolut, og for rådgivningsansvaret påhviler bevisbyrden som hovedregel skadelidte.

Bevisbyrde

Typisk vil vi lade en branchesammenslutning afgive responsum med henblik på at fastslå, om der er handlet ansvarspådragende. Hvis man undlader at indhente et sådant responsum, kan det tillægges processuel skadesvirkning, jf. U 2004.1153 V. Det er ligeledes op til klienten at påvise – eller i hvert fald sandsynliggøre – det tab, vedkommende har lidt som følge af den ansvarspådragende rådgivning.

Hvor det påhviler klienten at føre bevis for culpa og tab, er det derimod rådgiverens ansvar at føre bevis for de omstændigheder, som det ligger ham nærmest at kunne (mod)bevise.

Skadelidte kan ikke forlange, at skadevolder eller dennes forsikring skal opgøre et evt. tab. Skadelidte må selv indhente vurderinger, som kan dokumentere et tab, samt bevise at tabet ikke skyldes andre forhold end rådgivningen (f.eks. forurening på nabogrund, eller manglende forretningspotentiale ved den erhvervede ejendom).

Konklusion

Culpa: Forkert rådgivning er ansvarspådragende = culpøs
Bevisbyrden: Skadelidte skal bevise dels at rådgivningen var en del af opdraget, at den var fejlagtig (fx gennem responsum) og skadelidte skal selv kunne dokumentere tabet, samt årsagsforbindelsen.
Godtgørelse: En skuffet forventning til rådgivningen udløser som udgangspunkt ingen godtgørelse, jf. U.1996.200/2 H.

 

Vanhjemmel ved køb og salg af biler

Der opstår dagligt tvister om vanhjemmel i forbindelse med køb og salg af biler.

Vanhjemmel – en definition

Vanhjemmel vedrører de tilfælde, hvor en person disponerer over en genstand, f.eks. ved salg, som vedkommende ikke kan disponere over, fordi tredjemand har en rettighed over genstanden enten i form af ejerskab eller en begrænset rettighed såsom et ejendomsforbehold, et udlæg eller en lejeaftale.

Købeloven § 59 pålægger sælger et objektivt ansvar overfor den godtroende tredjemand, der har købt genstanden i forventning om at blive ejer, såfremt det viser sig, at andre stadig har rettigheder over bilen efter salget.

Vanhjemmelens former

Vanhjemmel kan først og fremmest opstå ved at vedkommende man køber sin nye bil af, ikke er den rette ejer af bilen. Som køber kan man sikre sig mod ubehagelige overraskelser ved at undersøge ejerforholdet i bilbogen inden man indgår aftale om køb, men det er et mindretal af købere der rent faktisk gør det – både blandt private og professionelle bilhandlere.

Vanhjemmel kan også opstå ved at vedkommende, der sælger bilen ikke har behørig fuldmagt til at sælge.

Lad mig komme med et eksempel:

En lejer af en bil solgte bilen til en professionel bilhandler. En del af købesummen gik til indfrielse af den gæld der var i bilen, mens restkøbesummen blev udbetalt til lejeren, som brugte det som delvis udbetaling på en bil i sit eget navn. Bilhandleren solgte herefter bilen videre til en ny køber. Det hele foregik til markedsprisen.

I den konkrete sag var bilhandleren godt klar over at vedkommende der ville sælge bilen ikke var identisk med bilens ejer, men lejeren overbeviste bilhandleren om, at han havde fuldmagt til at sælge. Fordi bilhandleren ikke sikrede sig bevis for at lejeren havde behørig fuldmagt til at sælge bilen, havnede bilhandleren i en meget ubehagelig situation. Den oprindelige ejer af bilen er stadig den retmæssige ejer af bilen, på trods af at den er blevet handlet to gange i mellemtiden.

Ejeren kan derfor rette henvendelse til vedkommende, der nu har bilen i hænde og kræve den tilbageleveret. Ihændehaveren kan herefter rette et erstatningskrav mod bilhandleren. Alternativt kan ejeren vælge at kræve erstatning af bilhandleren i stedet for at få bilen tilbageleveret. Bilhandleren kan herefter videreføre erstatningskravet mod lejeren, som viste sig ikke at have den fornødne fuldmagt, men det er under alle omstændigheder bilhandleren, der løber risikoen for, at lejeren kan og vil betale.

Udlæg

Det behøver ikke kun være ejerens ret over bilen, der skaber vanhjemmel. En ofte forekommende form for vanhjemmel er, at der er tinglyste udlæg i bilen.

Udlæg i biler foretages, når ejeren skylder penge til en kreditor, som vedkommende ikke kan betale. Som sikkerhed for gælden kan kreditor via fogedretten få udlæg i debitors bil for gælden, og såfremt debitor misligholder afdrag på gælden eller ikke kan betale, kan kreditor sætte bilen på tvangsauktion og få (en del af) sit tilgodehavende betalt ved salg af bilen.

Udlæg betyder, at ejeren af bilen ikke længere må råde over den i retlig henseende. Det vil først og fremmest sige, at han ikke må sælge bilen eller forære den væk.

Udlægget skal tinglyses i bilbogen for at være sikret i tilfælde af at debitor alligevel skulle ønske at sælge bilen. Er udlægget ikke tinglyst falder det bort ved salg af bilen, såfremt den nye ejer hverken kendte eller burde kende til udlægget. Er udlægget derimod tinglyst følger det med over til den nye ejer. I så fald kan kreditor kræve at den nye ejer skal betale den tinglyste gæld eller aflevere bilen, så den kan sælges på tvangsauktion.

Udlægget vil blive slettet igen, når gælden er betalt. Udlæg kan også slettes administrativt af fogedretten. Kravet hertil er, at bilen er solgt med ejendomsforbehold, og at sælger tager bilen tilbage. Hvis sælger kan sandsynliggøre at bilen er mindre værd end sælgers tilgodehavende vil efterstående udlæg blive slettet administrativt.

Tvangsauktion

Hvis debitor ikke betaler gælden, kan kreditor med fogedrettens hjælp hente bilen, og sælge den på tvangsauktion. Provenuet vil gå til at dække kreditors tilgodehavende. Er der flere kreditorer, vil det være den kreditor, hvis tilgodehavende står øverst, der først vil få sit tilgodehavende betalt. Hvis bilens værdi er større end den første kreditors tilgodehavende vil den næste kreditor få dækket sit tilgodehavende osv.

En anden mulighed er den, at debitor frivilligt afleverer bilen til kreditor, som herefter sælger bilen i fri handel. Fordelen for både kreditor og debitor er, at bilen højst sandsynligt vil kunne sælges til en højere pris end på en tvangsauktion. Det er dog ikke uden risiko at sælge bilen i fri handel. Modsat ved tvangsauktion så eksisterer de udlæg der er i bilen også efter handlen, hvorfor køber, som ovenfor nævnt, risikerer at skulle betale gælden ud eller aflevere bilen.

Købers sikkerhed

Den eneste måde køber kan sikre sig mod ubehagelige juridiske overraskelser er ved at undersøge bilbogen, inden vedkommende køber bilen, og kun købe bilen af ejeren personligt og ikke af en der påstår at have fuldmagt. Dette gælder, selv om man køber bilen af sin bedste ven eller en professionel bilhandler.

Forestil dig at du har købt en bil til 200.000 kr., og der så dukker en person op og kræver bilen udleveret, fordi vedkommende er den rette ejer. Hvis ejerens krav er berettiget, er der ikke andet at gøre end at udlevere bilen. Herefter kan du selvfølgelig kræve de penge, du selv har betalt for bilen tilbage, fra den du har købt bilen af, men hvem siger, at sælger kan eller vil betale pengene tilbage? Selv professionelle bilhandlere lukker forretningen indimellem, og hvis sælger nægter at skylde dig nogen penge, vil du være nødsaget til at føre retssag mod sælger for at få pengene igen, hvilket medfører yderligere omkostninger.

Så spar dig selv for risikoen for en masse besvær, og tjek altid bilbogen inden du køber en bil, uanset hvem der er sælger.

Oplysninger i bilbogen er offentligt tilgængelige og kan fremskaffes ved at tjekke i Bilbogen.

Paragraf Advokaterne åbner kontor i Hinnerup

Paragraf Advokaterne som i forvejen har kontorer i Auning på Djursland og i Hadsten åbner nu en afdeling i Hinnerup.

I første omgang er der tale om et satellit-kontor til kontoret i Hadsten, hvorfra firmaet kan betjene kunderne i Hinnerup og Søften.

Advokatfirmaet rykker ind et dejligt lyst lokale i kontorfællesskabet Point Nordic på Samsøvej 31, hvor der også er gode mødefaciliteter.

Vi har mange kunder i og omkring Hinnerup og Søften, og vi vil gerne være tæt på vores kunder, så derfor er det et naturligt næste skridt for os, at få en permanent tilstedeværelse i Hinnerup, udtaler advokat og ejer Søren Vasegaard Andreasen. Søren bor selv privat i Søften og er således i forvejen hjemmevant i Favrskov Kommune.

Ambitionen er indenfor overskuelig tid at have medarbejdere siddende fast på det nye kontor, men i opstartsfasen vil kontoret blive betjent af de eksisterende medarbejdere i Hadsten.

Paragraf Advokaterne har oplevet en voldsom vækst siden firmaet blev etableret i Auning i 2016 af advokat Søren Vasegaard Andreasen. Firmaet er gået fra 4 til 14 medarbejdere og udvidede med kontoret i Hadsten i starten af 2017. Ambitionen er at opbygge en afdeling i Hinnerup i samme størrelsesorden som den i Hadsten, hvor der i dag sidder 6 medarbejdere.

Paragraf Advokaterne er nyt medlem af International Bar Association

Som en del af vores vækst strategi er Paragraf Advokaterne blevet optaget som medlem af Internation Bar Association (IBA), som er verdens største netværk af advokatfirmaer over hele kloden.

IBA arbejder med samarbejde på tværs af landegrænser og kulturer, og vi kommer til at bruge vores nye netværk aktivt til at bistå de af vores klienter, som handler internationalt.

For spørgsmål til internationale forhold eller om IBA kontakt advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen.

Paragraf Advokaterne vinder skelsag på Bornholm

Paragraf Advokaterne har ved en skelsag bistået en borger på Bornholm, der var kommet i konflikt med naboen om placeringen af skellet mellem de to ejendomme. Sagen blev udløst af, at naboen begyndte at fælde træer på det omstridte område, som begge parter mente at være ejer af.

På vegne af vores klient tog vi derfor skridt til en skelforretning, som blev gennemført i efteråret 2018. Konklusionen på skelforretningen efter at have hørt både parterne og vidner blev, at vores klient fik medhold i, at hun havde opnået hævd over området, da både hende og de forrige ejer tilsammen havde benyttet området i mere end 20 år, som om det var deres eget, og uden indsigelser fra naboen.

Inden vi startede sagen, havde vi sikret os, at klientens forsikringsselskab ville betale udgifterne til sagen via retshjælpsforsikringen, og dermed blev klientens omkostninger ved at stå fast på sin ret begrænset til hendes selvrisiko på forsikringen.

Står du i en lignende situation, kan du kontakte Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen. Søren er en af landets førende eksperter i skelforretninger og nabosager.

Læs mere om nabosager og skelforretning her.

Paragraf Advokaterne vinder stor sag om arealmangler

Endnu engang har Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen fra Paragraf Advokaterne vundet en sag om arealmangler ved en ejendom.

Ejendommen som ligger i Århus var blevet solgt som om kælderen var lovlig til beboelse, hvilket det viste sig, at den ikke var. Et syn og skøn bekræftede, at ejendommen havde en større værdiforringelse som følge heraf, og ved Retten i Århus blev sælger dømt til at betale erstatning til køberne.

Sagen viser endnu engang vigtigheden af at have styr på BBR-ejermeddelelsen inden man sælger sit hus.

For spørgsmål til dommen kan Søren kontaktes på sva@paragrafadvokaterne.dk.

Holder dine lejere husdyr i strid med lejekontrakten?

Har din lejer husdyr, selvom de ikke må? Dette spørgsmål hører ikke til de sjældne.

Alt for ofte bryder lejere kontrakter, ved at anskaffe sig dyr, på trods af et direkte forbud herimod.

Men hvorfor kan man så ikke bare smide lejeren ud? – Emnet har for nyligt været for Boligretten i København, hvor en lejer ikke kunne smides ud af sit lejemål, selvom hun i lejelovens forstand havde holdt hund, og at der i lejekontrakten var et forbud herimod. Retten lagde vægt på, at hunden (i dette tilfælde) ikke havde været til gene for de øvrige beboere.

Advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsen, har i øvrigt kommenteret sine synspunkter i en artikel fra Finans omhandlende dommen.
Du kan læse artiklen her: https://finans.dk/privatokonomi/ECE10855718/boliglejere-kan-have-forbudte-kaeledyr-uden-at-blive-smidt-ud/?ctxref=ext

Det kan ud fra artiklen, lyde som en håbløs opgave for udlejere, at håndhæve forbud mod kæledyr i lejemål rundt omkring – MEN, ovenstående dom hænger også sammen med, at udlejer ikke havde anvendt den helt korrekte fremgangsmåde til at ophæve lejemålet ved overtrædelse af husdyrforbuddet. Det kan altså sagtens lade sig gøre, man skal blot være indstillet på at tage kampen med lejeren og være særligt opmærksom på fremgangsmåden.

Fremgangsmåden er lang, besværlig og kræver ikke mindst, at man har en rådgiver der er specialist i opsigelse og ophævelse af lejemål.

Kan du genkende problemet, så tag en snak med advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsen, jwn@paragrafadvokaterne.dk

Sælgeransvarsforsikring

Som sælger kan man tegne en sælgeransvarsforsikring i forbindelse med salg af ejendom. Forsikringen tegnes som sikkerhed mod de mangelskrav, som køberen af ejendommen eventuelt kunne rette mod sælger efter overtagelsen.

Som sælger af en ejendom kan man i en 10-årig periode holdes ansvarlig for skjulte fejl og mangler ved den solgte ejendom. Det er muligt at begrænse sit ansvar via huseftersynsordningen.

Med huseftersynsordningen holdes sælger fri for ansvar for skjulte fejl og mangler, altså fejl og mangler som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Sælger skal efter huseftersynsordningen sørge for at få udarbejdet en tilstandsrapport, el-eftersynsrapport indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring samt tilbyde køber at betale halvdelen af forsikringspræmien.
Huseftersynsordningen yder en rigtig god beskyttelse af sælger, MEN, der er fortsat en række forhold ved ejendommen som sælger kan gøres ansvarlig for i op til 10 år. Blandt andet:
• Ulovlige stik- og kloakledninger uden for bygningen
• Forureningen på grunden
• Ulovlig bygningsindretning
• Ejendomsarealet

For disse forhold gælder, at sælger kan gøres ansvarlig, hvis det viser dig, at der er fejl, mangler eller ulovligheder ved den solgte ejendom. Der kan derfor være en rigtig god ide for sælger at tegne en sælgeransvarsforsikring ved salg af bolig, da sælger herved undgår at køber kan gøre langt de fleste mangler gældende. Forsikringen er ikke særlig dyr, og vi anbefaler derfor oftest sælgere at tegne forsikringen.

Læs mere om vores rådgivning og priser ved ejendomshandler her.

Hestesælger – Formidlingsreglen

Som en lille tvist til min forrige artikel: ”Hestesælger – Sælger du privat eller som erhvervsdrivende?”, har vi undtagelsen der kaldes formidlingsreglen.

Hvis du som privat skal sælge din hest, og du vælger at sætte hesten i salgsstald og lade en salgsstald stå for at sælge hesten, skal du være opmærksom på, at handlen i juridiske øjne bliver at betragte som et forbrugerkøb på grund af formidlingsreglen i købelovens § 4 a, stk. 2: ”Som forbrugerkøb anses under i øvrigt samme betingelser som nævnt i stk. 1 endvidere køb fra ikke-erhvervsdrivende, hvis aftalen om køb er indgået eller formidlet for sælgeren af en erhvervsdrivende”.

Formidlingsreglen betyder, at såfremt en privatperson lader en professionel stå for salget af hesten, bliver det et forbrugerkøb, hvis køberen af hesten er en privatperson. Selvom du er en privat sælger, bliver du sidestillet med en erhvervssælger på grund af tilstedeværelsen af et professionelt mellemled, hvilket forvrider parternes indbyrdes forhold, idet køberens oplevelse af forløbet vil være at handle med en erhvervsdrivende.

Formidleren af købet, den professionelle, skal have deltaget aktivt i forbindelse med købets indgåelse, fx ved at deltage i forhandlingerne, herunder pris, vilkår osv. Hvis man som privat sælger, alene har haft en professionel til at fremvise hesten, men man i øvrigt selv har annonceret hesten til salg, forestået al kontakt med køberen, er det muligt at komme udenom formidlingsreglen, selvom hesten bliver fremvist af en professionel.

Har du spørgsmål til køb og salg af heste enten til privat brug eller erhverv, så kontakt Linda Ibsen til en snak på telefon 82828242. Linda er udover sit arbejde hos Paragraf Advokaterne også rytter og med til at drive stutteri, sammen med sin mand.

Digital arv: Dit digitale liv efter døden

Danskerne bruger computer og internet som aldrig før. Nettet er fyldt med dine private data og fotos, også efter du dør. Som bruger af f.eks. Facebook, Instagram, LinkedIN, Dropbox, ICloud efterlader du dig en digital arv, idet du lever videre på nettet efter din død.
Mange ønsker ikke at leve videre på nettet efter deres død, andre ønsker at deres minde lever videre i ”internetspace”. Uanset hvordan man stiller sig til spørgsmålet, anbefaler vi, at du tager aktivt stilling til din digitale arv.

Din digitale arv er alt, hvad du efterlader dig digitalt f.eks. e-mails, Facebookprofil, Instagramprofil og dokumenter og billeder gemt i f.eks. Dropbox og ICloud osv. Selv om vi skriver 2018, er der i Danmark endnu ingen lovgivning omkring digital arv. Det kan derfor være svært og skabe en lang række problemstillinger for dine efterladte, hvis du ikke har taget stilling til din digitale arv, ligesom du risikerer at alle billeder og dokumenter går tabt, fordi dine pårørende ikke har mulighed for at få adgang til det.

Hvilke overvejelser bør du gøre dig

Tag stilling til, hvad du ønsker der skal ske med dine oplysninger og informationer på nettet, når du dør.
Du bør gøre op med dig selv hvilke medier dine pårørende skal have adgang til og hvilke der eventuelt er for private og derfor skal lukkes ved dødsfald. Det kan være at nogle af dine billeder og dokumenter i Dropbox skal lægges i mapper som er tilgængelige for dine pårørende ved dødsfald mens andre mapper indeholder mere personlige og private oplysninger, som du ikke ønsker, at dine efterladte får adgang til.
Vi anbefaler tillige, at du tager aktivt stilling til om, og i givet fald hvilke af dine sociale medier, som skal lukkes ved dødsfald og hvilke profiler som skal bevares, og hvem der i givet fald skal administrere disse profiler.

Hvordan sikrer du så din digitale arv

  • Skab et overblik over informationer om dig på nettet.
  • Lav en liste med dine profiler og konti, indeholdende brugernavne og adgangskoder, som dine pårørende får brug for, hvis de skal have adgang til din digitale arv.
  • Gem eventuelt billeder, videoer og dokumenter på en ekstern harddisk uden kode.
  • På Google og e-Boks kan du tilføje kontaktpersoner, der kan få adgang til din konto i tilfælde af dødsfald.
  • På Facebook kan du tilføje kontaktpersoner, der kan få adgang til dine data i tilfælde af dødsfald og du kan vælge om din profil skal lukkes når du dør eller om du ønsker, at den laves om til et mindesmærke.

Fordelen ved at tage stilling til din digitale arv er, at du selv har medbestemmelse i, hvad dine pårørende får adgang til og hvilke digitale minder der skal leve videre efter du engang er gået bort.

Vi anbefaler derfor, at du ligesom du tager stilling til din økonomiske arv i dit testamente tillige tager stilling til din digitale arv. Både for din og dine pårørendes skyld.

Hvis du ønsker rådgivning omkring din digitale arv eller din arv i det hele taget, er du altid velkommen til at ringe til vores kontor.

Læs mere om arveret og testamenter her.

 

 

 

Selskabsloven ændres pr. 1. juli 2018

Med virkning fra den 1. juli 2018 er selskabsloven blevet ændret på flere punkter.

  1. Fremover kan et aktieselskab stiftes for 400.000 kr. (før 500.000 kr.). Det betyder også, at eksisterende aktieselskaber kan reducere aktiekapitalen, hvis dette skulle være fordelagtigt.
  2. S.M.B.A og F.M.B.A. kan fremover omdannes til aktieselskaber.
  3. Ved omdannelse af IVS til ApS kan det nu gøres både som apportindskud ved indskud af både kontanter og andre værdier (før kunne der kun benyttes kontanter).
  4. Selskaber der ikke har registreret, hvem der er reelle ejere af selskabet, risikerer fremover at blive tvangsopløst.

Har du spørgsmål omkring selskabsstiftelse eller virksomhedsomdannelse, er du meget velkommen til at kontakte advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen – mail: sva@paragrafadvokaterne.dk eller telefon 86483322.

Læs mere om vores rådgivning indenfor Selskabsret her.

Hestesælger – Sælger du privat eller som erhvervsdrivende?

Uanset om man er avler eller rytter, hænder det at man skal sælge en hest. I mange tilfælde er der ikke tvivl om, hvorvidt man er privatsælger eller erhvervssælger. Der er dog en relativt stor gråzone, hvor det faktisk kan diskuteres, hvorvidt man er privat- eller erhvervssælger.

Det er ikke helt uvæsenligt, om man er privat sælger eller erhvervssælger. Som privat sælger har du mulighed for, i vidt omfang at aftale hvad du har lyst med køber, og udforme kontrakten med de aftaler som du og køber kan blive enige om, uanset hvad købeloven i øvrigt siger. Som erhvervssælger, har du ikke, hvis køber er forbruger, mulighed for at fravige købelovens forbrugerbeskyttede bestemmelser. Som erhvervssælger har du ringe mulighed for at aftale hvad du vil med køber, idet aftaler som er i strid med købelovens forbrugerbestemmelser, vil være ugyldige såfremt sagen bliver afprøvet ved domstolene.

Hvis du som hobbyrytter sælger din hest fordi du er blevet gravid, skal starte på studie eller har mistet interessen, er der ingen tvivl om, at du er privat sælger. Hvis du derimod som hobbyrytter gentagne gange har købt en hest, redet den nogen tid, for derefter at sælge den igen og købe en ny, så begynder det at ligne hobbyvirksomhed, og man kommer over i gråzonen. Særligt hvis hestene overvejende sælges til en højere pris end de indkøbes, vil dette pege i retning af hobbyerhverv. I denne sammenhæng er det relativt uden betydning, at der måske ikke opnås et reelt overskud, idet det alene er sælgers hensigt med sit forehavende der spiller ind, dvs. er hesten købt/avlet med henblik på videresalg? Hvis svaret er ja, er du med overvejende sandsynlighed at betragte som erhvervs sælger.

Hvis man har oprettet virksomhed med cvr nummer indenfor stutteri eller hestesalg, er der naturligvis ingen tvivl om, at man er erhvervs sælger.

Hvis man står og skal sælge sin hest, og er i tvivl om man er at betragte som privat eller erhvervs sælger, kan man bruge denne metode: ”Hvordan vil købers oplevelse af handlen være?”. Hvis køber får en oplevelse af, at handle med en professionel/semi professionel, vil dette veje for, at man bliver betragtet som erhvervs sælger.

Følgende parametre vil man kigge på, når man vurderer købers oplevelse af handlen:

  • Har sælger et stutterinavn eller ”stald navn”? I det hele taget, har sælger et ”officielt navn”?
  • Har sælger en hjemmeside, hvor det fremgår at sælger har heste til salg?
  • Har sælger en facebook-side, der omfatter salgsheste?
  • Hvis hesten har en salgsannonce, er det også af betydning, hvad der står i teksten. Vendinger som: ” andre salgsheste haves”, ”søskende solgt til udlandet” osv.  Kan medvirke til at køber opfatter sælger som erhvervsdrivende.
  • Sælgers fremtoning og udtalelser under fremvisningen har også betydning for købers opfattelse af sælger. Hvis man som sælger stort og flot fortæller om alle de heste, sælger har solgt til prominente navne og til udlandet, vil dette bestyrke købers opfattelse af, at sælger er erhvervsdrivende.
  • I handlens slutfase, hvor aftaler omkring dyrlægetjek og kontrakten skal indgås, er det afgørende hvordan sælger agerer. Hvis sælger finder sin egen standard kontrakt frem, og desuden fortæller køber, hvordan det ”plejer” at foregå når man sælger heste, giver dette køber et klart indtryk af, at sælger er ”vant” til at sælge heste, hvilket trækker i retning af, at sælger er erhvervs sælger.

I retten vil det altid være en konkret vurdering, når dommeren skal afgøre, om sælger er privat eller erhvervs sælger, hvis der efter handlen skulle opstå uenigheder mellem køber og sælger. Købers berettigede opfattelse af forløbet vil vægte højt, men også andre forhold som f.eks. antallet af avlshopper (over 4 avlshopper peger klart i retning af erhverv), hvor ofte og hvor mange heste der sælges og kontinuerligheden af solgte heste over en længere årrække.

Er du i tvivl om du er privat eller erhvervsdrivende i dit hestesalg, så kontakt Linda Ibsen til en snak på telefon 82828242. Linda er udover sit arbejde hos Paragraf Advokaterne også rytter og med til at drive stutteri, sammen med sin mand.

Læs også vores artikel “Hestesælger – Formidlingsreglen“, hvor emnet bliver yderligere uddybet.

Nye regler for ægtefællesammenføring pr. 1. juli 2018

Folketinget vedtog den 4. juni 2018 nye regler for ægtefællesammenføring, der gælder for ansøgninger indgivet fra den 1. juli 2018.

Reglerne betyder formentlig, at det bliver betydelig sværere at opnå familiesammenføring.

Ændringerne kommer blandt andet i kølvandet af, at Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol i 2016 slog fast, at Danmark diskriminerede statsborgere som havde opnået statsborgerskab sent i livet. Herefter er tilknytningskravet erstattet med et nyt integrationskrav i de nye regler.

De nye regler har seks hovedpunkter.

Integrationskravet, hvorefter det normalt vil være en betingelse for at få opholdstilladelse, at den herboende og den ansøgende ægtefælle samlet opfylder 4 ud af 6 integrationsrelevante betingelser. Dog skal herboende ægtefælle under alle omstændigheder opfylde kravet om danskkundskaber, hvorefter der reelt er tale om at ægtefællerne skal opfylde 3 ud af 5 betingelser.

  • Herboende ægtefælle har arbejdet i Danmark i mindst 5 år.
  • Herboende ægtefælle har en uddannelse på mindst 6 år – ud af disse 6 år skal mindst 1 år være udover folkeskolen.
  • Ansøgende ægtefælle har enten dansk- eller engelskkundskaber. Her kræves prøve i Dansk 1 eller engelskprøve på niveau B1.
  • Ansøgende ægtefælle har arbejdet mindst 3 ud af de senest 5 år.
  • Ansøgende ægtefælle har en uddannelse af mindst 1 års varighed.

Besøgskravet, hvorefter det vil være en betingelse for at få opholdstilladelse, at den ansøgende ægtefælle har haft mindst ét lovligt besøg i Danmark.

De såkaldte overførte betingelser, hvilket betyder at gældende regler for permanent opholdstilladelse overføres til at være gældende for familiesammenføring. Dette gælder dog ikke for danske og nordiske statsborgere og flygtninge.

Boligkravet skærpes, idet herboende ægtefælles bolig ikke må ligge i et område, som optræder på den nye liste over udpegede boligområder. Kravet om passende bolig efter de gamle regler finder fortsat anvendelse.

Økonomisk sikkerhedsstillelse skærpes, således at herboende ægtefælles normalt skal stille sikkerhed for 100.000 kr.

Danskprøve på A1 + A2-niveau, reglerne for ansøgers danskkundskaber skærpes, idet der nu stille krav om, at ansøger tillige med at bestå danskprøve på A1-niveau inden 6 måneder skal bestå danskprøve på A2- niveau inden for 9 måneder.

Ved siden af disse ændringer gælder fortsat de gamle betingelser for ægtefællesammenføring, hvorefter følgende krav forsat skal være opfyldt:

  • Gyldigt ægteskab, ægteskabet skal anerkendes efter dansk ret.
  • Fast samliv, hvis I ikke er gift, kan der ansøges, hvis I har boet sammen i mindst 1år og 6 måneder på fælles adresse, dette krav kan i særlige tilfælde fraviges.
  • Ægteskab eller samliv skal være indgået efter eget ønske
  • Ægteskabet må ikke være indgået kun for at opnå opholdstilladelse
  • 24- års reglen, hvorefter I begge skal være mindst 24 år.
  • Fuldtidsarbejde mindst 3 år ud af de seneste 5 år, fuldtidsarbejde er en ugentlig arbejdstid på mindst 30 timer.
  • Selvforsørgelse, hvorefter herboende ægtefælle ikke må have modtaget ydelser efter lov om aktiv socialpolitik eller efter integrationsloven inden for de seneste 3 år forud for afgørelsen om ægtefællesammenføring. Der kan i særlige tilfælde gøres undtagelse til kravet.
  • Ikke dømt for vold mod ægtefælle

Kravet om at herboende ægtefælle skal have bestået Prøve i Dansk 3, skal altid være opfyldt.
Betingelsen kan opfyldes blandt andet ved:

  • Studieprøven er bestået med mindst karakteren 6 (efter 13-skalaen) eller 02 (efter 7-trins-skalaen).
  • Folkeskolens prøver 9. eller 10. klasse er bestået med et karaktergennemsnit på mindst 6 (efter 13-skalaen) eller 02 (efter 7-trins-skalaen).
  • Bevis for studentereksamen (stx), (hhx), (htx, (hf) eller (eux).

Der stiller yderligere krav om, at herboende ægtefælle når denne ikke er dansk eller nordisk statsborger skal have permanent ophold og stadig opfylde betingelserne herfor på tidspunktet for afgørelse om ægtefællesammenføring. I særlige tilfælde kan der gøres undtagelse hertil.

Med de nye regler og krav til både herboende og ansøgende ægtefælle bliver reglerne om ægtefællesammenføring ikke lettere tilgængelige.

Det anbefales derfor, at I søger juridisk rådgivning inden I ansøger. Kontakt advokatfuldmægtig Charlotte Clausen på telefon 82828242 eller e-mail: cc@paragrafadvokaterne.dk.

Vi har hjulpet mange herboende danskere med deres ansøgning om ægtefællesammenføring og vil også gerne hjælpe dig.

Vores rådgivning starter altid med en uforpligtende snak om netop jeres sag og problemstillinger, hvorefter vi sammen finder en løsning.

Modernisering af ejerlejlighedsloven

Ejerlejlighedsloven er efterhånden ved at have nogle år på bagen. Den blev vedtaget i 1966 og er sidenhen blevet ændret flere gange, hvilket har gjort loven kompliceret og til tider uforståelig.

Regeringen nedsatte i 2016 et udvalg af eksperter og interesseorganisationer på området for ejerlejligheder og fast ejendom, som skulle vurdere mulighederne og konsekvenserne af en modernisering af ejerlejlighedsloven.

Udvalget har i marts 2018 fremlagt en rapport, hvor en af de mere interessante ændringer til ejerlejlighedsloven, er ophævelse af forbuddet mod opdeling til ejerlejligheder for ældre private udlejningsejendomme med 2 beboelseslejligheder og erhverv, samt ejendomme med private andelsboligforeninger, i bygninger opført efter 1966.

En markant ændring i loven er udvalgets lovforslag om, at ophæve forbuddet mod opdeling af ejendomme med andelslejligheder i bygninger opført efter 1966.  Udvalget har konkluderet, at der kan være et økonomisk incitament for andelsboligforeninger til at omlægge til ejerlejligheder, således at de enkelte andelshavere vil kunne overtage deres andelsbolig, som en ejerlejlighed med efterfølgende økonomisk gevinst. Udvalget har dog ikke taget stilling til den skattemæssige behandling af disse gevinster ved omdannelse, og regeringen vil derfor se på denne side af sagen.

Udvalget har ligeledes vurderet, at prisudviklingen på ejerboliger formentlig vil falde grundet et større udbud, såfremt der sker ophævelse af opdelingsforbuddet.

Lovforslaget er endnu ikke vedtaget, men skal tages op af regeringen og forhandles på plads i løbet af 2019.

Her hos Paragraf Advokaterne, holder vi øje med udviklingen på området, for at kunne give råd og vejledning på området. Det kan være relevant at tale med os omkring mulighederne, hvis du bor i en andelsbolig eller hvis du overvejer at købe ejerlejlighed.

For yderligere information kontakt advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsen på telefon 86 48 33 22 eller jwn@paragrafadvokaterne.dk.

Hestehandler – hvornår overgår risikoen?

En af de store faldgruber når man som hestesælger skal udfylde købskontrakten i hestehandler opstår ved punktet ”levering”.

Lad os starte med at slå én ting fast – risikoen overgår ved levering.

Som forbruger er vi vant til, at har vi bestilt et nyt Tv til levering på hjemmeadressen, så accepterer vi ikke at modtage et Tv med knust skærm, fordi det gik i stykker under transporten. I princippet var handlen endelig allerede da vi bestilte og betalte for Tv’et, men fordi der er aftalt levering til hjemmeadressen, bærer sælger risikoen for Tv’et, indtil det er leveret på hjemmeadressen.

Købeloven finder anvendelse på nøjagtig samme måde, selvom salgsgenstanden er et levende dyr, for eksempel en hest.  Dette giver udfordringer, idet en hest, i modsætning til et Tv, sagtens kan blive syg, skadet eller sågar dø, fra det ene sekundet til det andet, uden at dette kan bebrejdes nogen.

Når en hestehandel er erklæret endelig, efter at hesten er godkendt i dyrlægetjek, pengene er overført og kontrakten underskrevet, vil de fleste private sælgere nok formode, at så er risikoen for hesten også overgået til køber fra denne dag. Dette behøver dog ikke at være tilfældet, det afhænger af hvad der er udfyldt under punktet ”levering”!

Det ses ofte i hestehandler, at hvis handlen afsluttes en hverdag, bliver hesten først afhentet hos sælger i weekenden. I disse tilfælde hvor hesten ikke bliver afhentet samme dag som handlen bliver afsluttet, bør sælger skrive i kontrakten, at hesten bliver leveret på sælgers adresse den pågældende dag, hvor handlen erklæres endeligt. Samtidigt kan sælger tilbyde, at hesten kan blive stående uden vederlag til opstaldning, indtil for eksempel den kommende weekend.

Vil man som sælger gardere sig yderligere, bør man også skrive hvilken kostpris sælger vil afregne pr. dag, hvis køber forsømmer at afhente hesten.  Hvis man som sælger har tilbudt at fragte hesten hjem til køber, kan dette også tilføjes i kontrakten, men bør formuleres således at ordet ”levering” ikke benyttes i denne sammenhæng.

Ingen hestehandler forløber ens, og der laves altid individuelle aftaler mellem køber og sælger. Hvis du som sælger eller køber vil sikre dig, at den købskontrakt der indgås også får de juridiske konsekvenser som du forestillede dig, er det en god ide at få en advokat til at udarbejde kontrakten eller se den igennem.

For spørgsmål til hesteret kontakt Linda Ibsen på telefon 82828242 eller mail li@paragrafadvokaterne.dk

If tomorrow never comes…

Jeg har altid holdt rigtig meget af Ronan Keatings sang “If tomorrow never comes”. Om det at huske på at få fortalt sine nærmeste, hvor meget man elsker dem, hvis nu enten man selv eller de lige pludselig ikke længere er i blandt os. For det er et vigtigt budskab.

Hvad der sker med vores nærmeste, er vi desværre ikke herre over, men vi kan gøre meget for at sikre vores familie og nærmeste, hvis vi selv skulle dø.

Lav et testamente

Det er først og fremmest igennem et testamente. Her kan du bestemme, hvem der skal arve hvad, den dag du dør. På den måde har du selv indflydelse på, hvad der sker med dine værdier og betydningsfulde genstande, den dag du ikke selv er her mere. Samtidig er du med til at hjælpe dine arvinger med, hvem der skal have hvad, så de ikke selv skal beslutte det.

Lav et børnetestamente

Har du børn under 18 år, og dør du, vil deres anden forælder automatisk overtage forældremyndigheden. Men hvis begge forældre dør, skal Statsforvaltningen beslutte, hvem der i stedet skal have forældremyndigheden, og her kan du gøre rigtig meget, ved i et børnetestamente at anbefale hvem du foretrækker skal have forældremyndigheden over dine børn.

 

Men vigtigst af alt. Lev livet og nyd det sammen med dem du holder af. Fortæl dem at du elsker og holder af dem, og vis det i dine handlinger hver dag.

Tænk over kontrakten, før den underskrives

Lejekontrakt – Ikke alle kan skrive en lejekontrakt

Overskriften er måske lidt bombastisk, men det er ikke desto mindre sandt. I hvert fald er det ikke alle, der bør forsøge sig med at skrive en lejekontrakt. For rigtig rigtig meget kan gå galt. Og der kan gå rigtig lang tid, inden du opdager de fejl, som du måtte have begået.

Og tænker du, at så kan du jo bare rette fejlen til den tid, og få lejer til at underskrive en ny lejekontrakt? Den går desværre ikke. Når først udlejer og lejer har underskrevet lejekontrakten, så kan udlejer ikke efterfølgende kræve, at lejer underskriver en ny kontrakt, uanset årsagen til at man måtte ønske kontrakten ændret.

Så sørg for at skrive din lejekontrakt korrekt fra starten.

Vi anbefaler, at du overlader det til en professionel at skrive lejekontrakten for dig. Vi tilbyder at lave en lejekontrakt til bolig for en fast lav pris på 2.999 kr. inkl. moms. Kontakt advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsenmail eller telefon for en snak om dine behov.

Har du mod på (og råd til) selv at skrive din lejekontrakt, så er her et par overskrifter til, hvad du skal have styr på forinden, du går i gang.

  • Skriver du lejekontrakten fra bunden, eller bruger du en typeformular?
  • Skal lejeaftalen være tidsbegrænset?
  • Hvad skal huslejen være, og hvad indeholder den, og efter hvilke regler skal huslejen fastsættes?
  • Hvordan afregnes forbrug af el, vand, varme og internet?
  • Hvem skal vedligeholde hvad?
  • Hvem er din nye lejer? Er vedkommende kreditværdig, eller flytter de snart igen uden at betale?
  • Må lejer have husdyr?
  • Og meget andet

Skriv forkert bare én gang og fald i én af de mange faldgruber, så risikerer du at hænge på en stor regning, en lejer du ikke kan få til at flytte igen eller et lejemål, der er halvt ødelagt. Vi har set det hele her hos Paragraf Advokaterne, og vi vil gerne rådgive dig bedst muligt, så både du og lejer får en god relation til hinanden på et fair og korrekt grundlag med en korrekt formuleret lejekontrakt.

Vi er blandt Danmarks førende advokatfirmaer indenfor lejeret. Læs mere om vores kompetencer indenfor lejeretten her.

Kriminelle lejere kan nemmere sættes ud af lejemål

Højesteret udvider med en ny dom fra den 1. maj 2018 muligheden for at smide kriminelle lejere ud af deres lejemål. Det samme gælder, hvis blot den kriminelle er en del af lejers husstand, f.eks. hvis det er lejers barn, der har begået kriminalitet.

Indtil nu har retspraksis sagt, at kriminaliteten skal være foregået i eller ved den ejendom, hvor lejer selv bor. Det skal være indenfor området af den samme boligforening eller ejendom. Men Højesteret siger nu, at man også godt kan ophæve på baggrund af kriminalitet, der foregår i et nærliggende område. I det konkrete tilfælde var der udøvet vold på et fælles samlingssted i bydelen Vollsmose i Odense, og selvom samlingsstedet ikke lå på boligforeningens område, men ca. 500 meter væk, lagde Højesteret til grund, at der var en sådan sammenhæng mellem ejendommen og det pågældende sted, og at der var tale om ét boligområde, selvom der lå flere forskellige almene boligforeninger i området, at der godt kunne ske ophævelse af lejemålet på denne baggrund.

Dommen forøger således det geografiske område, indenfor hvilken kriminalitet kan begrunde, at kriminelle lejere kan blive smidt ud af deres lejemål. Dommen slår også fast, at det fortsat altid handler om en konkret vurdering, om der rent faktisk skal ske ophævelse eller ej. Der findes righoldig retspraksis på området, som sammen med den helt nye dom, giver et fingerpeg om, hvordan en given sag kan forventes at falde ud.

Jo større tilknytning der er mellem lejemålet/ejendommen og den kriminelle handling, desto større sandsynlighed er der for, at udlejer kan ophæve lejemålet med henvisning til den begåede kriminalitet.

Dommen fra Højesteret må forventes at få den konsekvens, at vi vil se flere sager, hvor almene boligforeninger eller private udlejere vil ophæve et lejemål som følge af enten lejers eller en i husstandens kriminalitet. Det vil herefter skulle vurderes sag for sag, om der er grundlag for at sige, at der er tilstrækkelig sammenhæng mellem ejendommen og stedet, hvor kriminaliteten er foregået, samt om de øvrige forhold i øvrigt er tilstrækkelige til en ophævelse.

Hos Paragraf Advokaterne har vi tidligere ført sager både for udlejere og lejere omkring ophævelse af lejemål på grund af misligholdelse, og du er velkommen til at kontakte os for en drøftelse af din sag.

Skelforretning kræver specialistviden – og den har vi

Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen har i mere end 10 år arbejdet med naboret og skelforretning i sager over hele landet. Ifølge uofficielle statistikker er der ca. 50 skelforretninger om året i hele landet, og Søren rådgiver den ene af parterne i en stor del af disse sager.

Sagerne har som regel en af to årsager. Enten er der sket en pludselig hændelse, som f.eks. hvor naboen har bygget til eller fjernet et træ eller en hæk – eller også er det en længerevarende nabostrid, som nu når til sin foreløbige konklusion. 

Vores vigtigste rolle som advokat er at samle alle beviser sammen, såsom dokumenter og forklaringer fra personer, der kender til ejendommen. Dernæst at præsentere det hele for den landinspektør, som skal træffe en afgørelse. Vores deltagelse i selve skelforretningen er yderst vigtig, da det er her, det hele bliver afgjort.

Landinspektørens rolle er først at få klarlagt, hvor det matrikulære skel i henhold til optegnelserne er. Dernæst skal landinspektøren vurdere og afgøre, om skellet har flyttet sig som følge af hævd. Landinspektørens afgørelse om eventuel hævd er endelig – hvilket overrasker mange, da landinspektøren dermed får en dommer-rolle. Afgørelsen kan dog indbringes for retten indenfor 8 uger, hvis man er uenig i den. Landinspektøren afgør også, hvem der skal betale omkostningerne ved skelforretningen, men denne afgørelse kan indbringes for Hegnssynet til afgørelse.

Udgifterne til skelforretning er i langt de fleste tilfælde dækket af ejerens retshjælpsforsikring, hvis blot der kan påvises en rimelig grund til at gennemføre en skelforretning. Vi søger om dækning af udgifterne på dine vegne, når vi har vurderet sagen og konstateret, at der er grund til at gå videre med sagen.

Kontakt os i dag for en snak om netop din situation.

Ulovlig kopiering af tekster fra hjemmesider

Paragraf Advokaterne er blevet partnere i Ulovlig kopiering.dk, hvor vi hjælper virksomheder, som får stjålet indhold fra deres hjemmeside i form af tekster eller billeder, og finder det kopieret hos konkurrenten.

Vi har gang i flere sager, og det er desværre tydeligt, at der er tale om et stigende problem, at virksomheder der har brugt meget tid og mange penge på at lave unikt indhold på deres hjemmeside for at tiltrække kunder, pludselig finder det kopieret hos konkurrenten.

Der er i bund og grund tale om tyveri, men underligt nok ser mange af krænkerne det ikke på den måde – men ophavsretsloven er helt klar, og de kommer til at betale godtgørelse, vederlag og erstatning for overtrædelsen.

Har du oplevet at få tekst eller billeder, du har lagt på nettet kopieret? Så endelig kontakt os for en uvildig vurdering, samt bistand til at gøre noget ved det.

Dyrehospital kunne ikke kræve betaling af hestens ejer for operation bestilt af en anden

En ny dom fra Retten i Glostrup viser med al tydelighed, at det er vigtigt at sikre sig, hvem man handler med, og om vedkommende har råd til at betale for den leverede vare eller ydelse. I sagen havde et dyrehospital foretaget operationer på en hest for ca. 60.000 kr. Hesten var blevet indleveret af en ældre mand, som sandfærdigt fortalte, at hesten var ejet af hans datter men oplyste sin egen adresse som den adresse fakturaen skulle sendes til.

Efterfølgende sendte det pågældende dyrehospital regningen til mandens adresse, men den blev ikke betalt. Hospitalet stævnede manden ved retten og fik en dom over ham, da han anerkendte, at det var ham, der havde bestilt arbejdet. Imidlertid viste det sig, at manden ikke var i stand til at betale, så hospitalet valgte efterfølgende at stævne datteren, som var ejer af hesten. Datteren, som var repræsenteret af Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen, blev imidlertid frifundet, idet hun ikke havde haft kendskab til operationen før efterfølgende, ligesom hun ikke havde givet sin far fuldmagt til at handle på hendes vegne.

Sagen er et klassisk eksempel på, at man som forretningsdrivende løber en risiko, når man lader en kunde handle på kredit, uden at man tjekker de bagvedliggende forhold forinden. Er du forretningsdrivende, anbefaler vi altid at du foretager et identitetstjek og et kredittjek på dine kunder, inden du lader dem handle på kredit. Er du kunde hos os, foretager vi kredittjek for dig som en del af vores faste arbejde, hvorfor du altid kan kontakte os for nærmere oplysning om, hvorvidt du bør lade en konkret person eller virksomhed handle på kredit hos dig.

For yderligere information om retssagen kontakt advokat Søren Vasegaard Andreasen på mail: sva@advokat-sva.dk eller telefon 86 48 33 22.

Har du spørgsmål specifikt vedrørende hesteret venligst kontakt Linda Ibsen på mail: li@advokat-sva.dk eller telefon 82 42 42 42.

Hvornår har man vundet hævd?

Som udgangspunkt ejer man alene det areal, som i matrikelkortet er anført at høre til den pågældende matrikel. Imidlertid kan der over tid ske ændringer som følge af, at f.eks. hæk og hegn har flyttet sig. (mere…)

Arealmangler er ikke omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven

Artiklen omhandler den retlige behandling af arealmangler i retspraksis særligt med fokus på to domme fra Højesteret, som gør op med en uens praksis ved de to landsretter.

Spørgsmålet om den retlige behandling af arealmangler har været gennemtærsket en del i diverse artikler, men problemstillingen er også fortsat højaktuel, idet der til stadighed verserer mange retssager om emnet. (mere…)

Dommer underskrift

Hvad er tinglysning egentlig?

Tinglysning er så vigtig en ting set med juridiske øjne, at det har fået sin egen domstol – Tinglysningsretten. Det betyder dog ikke, at det er noget, den almindelige dansker går og tænker på til daglig, så her er en kort forklaring på, hvad Tinglysningsretten er, hvad tinglysning er, og hvad det gør godt for. (mere…)

Vi er de rette

Hos Advokatfirmaet Søren V. Andreasen får du altid den rette rådgivning indenfor alle typer juridiske emner, uanset hvor i landet du bor. Vi arbejder hele tiden med at udvikle vores ydelser, så du får den bedste og mest professionelle rådgivning fra dygtige og erfarne advokater.

Bl.a. derfor tilbyder vi faste priser på en lang række af vores ydelser. Det gælder f.eks.

  • Ejendomshandler
  • Testamenter
  • Ægtepagter
  • Lejekontrakter
  • Inkasso

Den faste pris sikrer dig mod uventede omkostninger, og vi mener selv, at det gør, at vi er de rette til at rådgive dig om netop dine juridiske spørgsmål.

Så tøv ikke med at ringe eller skrive til os, hvis du har brug for rådgivning eller bare har et hurtigt spørgsmål. Det koster ikke noget at ringe.

 

 

Undgå bolighajer

Langt de fleste udlejere er ærlige mennesker, som får deres indkomst ved at udleje boliger. Men som i alle brancher er der brodne kar, som forsøger at udnytte de små fisk – lejerne. Vi kalder dem i daglig tale for bolighajer.

(mere…)

Hvad er et kompensationsgebyr?

Kompensationsgebyr er i korte træk et gebyr, som en kreditor må opkræve hos en virksomhed, som har betalt sin regning for sent.

Gebyret er fastsat til 310 kr. pr. faktura, og det kan kræves betalt, uanset om man som kreditor har iværksat en rykkerprocedure. Hvis blot regningen er betalt for sent, er man som kreditor berettiget til at opkræve kompensationsgebyret hos sin kunde / debitor. (mere…)

Overlad dine skyldnere til en god inkassoadvokat

Dine tilgodehavender hos dine kunder er en alt for alvorlig del af din forretning til bare at overlade dem til den første den bedste, du snakker med. Overlad det i stedet til en erfaren inkassoadvokat.

Rykkerprocedure, debitorbogholderi og inkasso er komplekse størrelser med massevis af faldgruber for den uerfarne eller uforberedte. Det er her vi i Advokatfirmaet Søren V. Andreasen / InkassoTeamet gør en forskel. (mere…)

Har vi vundet hævd?

Spørgsmål:

Vi ved ikke rigtig hvor vi står i denne sag.

Vores grund går 1,23cm ind på vores nabos grund og 85 cm ind på en anden nabos grund. Vi har haft vores sommerhus i 12 år og har fået at vide ved en helt tredje nabo, at vores hæk og hegn, hvor skelrørene står, har stået der siden 1978. Så mener vi jo, at vi kan søge hævd på det. Er det korrekt? (mere…)

Vedligeholdelse af ejendomme med ejerlejligheder

Bestyrelserne i ejerforeningerne sidder med ansvaret for ejendomme med ejerlejligheder med meget store værdier. Disse bestyrelser, som er valgt mellem beboerne, er kun sjældent professionelle med indsigt i de omfattende juridiske, økonomiske og tekniske opgaver der følger med, når ejendommen skal vedligeholdelses; og begås der fejl, er det i første omgang ejerforeningen, og dermed de enkelte ejerlejlighedsejere, der må betale. (mere…)

Helårsbolig i sommerhus

Boliger i sommerhusområder må som udgangspunkt kun anvendes til midlertidigt ophold, og i vinterhalvåret, må sommerhuse kun anvendes til kortvarige ferieophold. Ved kortvarige ferieophold forstås højest 3-4 uger sammenlagt samt weekender og helligdage. (mere…)

De forskellige domstole

I Danmark har vi såkaldte almindelige retter og specialdomstole. De almindelige retter er Byret, Landsret og Højesteret. Specialdomstolene er Sø- og Handelsretten, Landsskatteretten og Boligretten. Hertil kommer endelig Voldgiftsretterne, som enten nedsættes ad hoc til en konkret sag, eller er specialdomstole inden for et bestemt område, som for eksempel Voldgiftsretten for Bygge- og Anlægsvirksomhed, som afgør sager vedrørende byggeri. (mere…)

Airbnb værtsgaranti

Advokat Søren V. Andreasen, har på vegne af Forbrugerrådet Tænk gennemgået vilkårene for Airbnb’s værtsgaranti. Vilkårene består af 8.135 ord, formuleret på engelsk i et sprog, som kun en jurist kan gennemskue.

Søren V. Andreasen forklarer til metroxpress, at det mest problematiske ved Airbnb’s værtsgaranti er de meget korte tidsfrister, samt kravet om politianmeldelse.

Læs artiklen i Metroxpress her.

Fuld på cykel – Mister man kørekortet?

En hyppig hørt myte indenfor juraen er, at hvis man kører fuld på cykel, så risikerer man at miste sit kørekort til bil.

Det passer imidlertid ikke. Klip i kørekortet gives, hvis du kører et motorkøretøj i spirituspåvirket tilstand. Ikke en cykel.

Ugifte samlevende arver ikke hinanden

Mange tror, at hvis blot man har boet sammen i f.eks. to år, så arver man hinanden. Det passer imidlertid ikke.

De eneste måder man kan arve hinanden på er:

  • Hvis man er gift
  • Hvis man er barn af en afdød
  • Hvis der er oprettet et testamente

Så bor man sammen i et ugift parforhold, og man ønsker at arve hinanden, så skal der laves et testamente.

Dokumenter i en ejendomshandel

En sædvanlig ejendomshandel består af hundredevis af tætskrevne sider. Vi gennemgår alle dokumenter for dig og rådgiver dig om, hvad du skal være særligt opmærksom på.

De sædvanlige dokumenter er:

  • Salgsopstilling
  • Købsaftale
  • Tingbogsattest
  • BBR-ejermeddelelse
  • Ejendomsdatarapport
  • Lokalplan
  • Skøde
  • Tilstandsrapport
  • El-rapport
  • Energimærke

Hvem skal betale for tilstoppet afløb

Spørgsmål:

Vi var i weekenden ude for, at afløbet i vores lejlighed var stoppet til, så vi hverken kunne bruge, bruser, toilet eller håndvaskene. Jeg kontaktede udlejer og bad ham få det lavet straks, men han afviste med den besked, at det var os selv, der i henhold til lejekontrakten står for at vedligeholde afløbene. (mere…)

Aftaler om konfliktløsning for forbrugere i entreprisesager

Når en forbruger indgår aftale med en håndværker om bygning af et hus eller udførelse af større om- eller tilbygninger, så indgås aftalen som oftest efter AB 92, som er et sæt standard-regler for udførelse af entrepriser.

Imellem reglerne i AB 92 befinder sig en regel om, hvorledes en sag mellem parterne skal gennemføres, såfremt der opstår uenighed – en såkaldt værnetingsaftale. Er AB 92 aftalt gælder således som hovedregel også, at en eventuel sag skal afgøres af Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed.

Hvis man som forbruger har indgået en aftale med en håndværker, hvor AB 92 er aftalt, er forbrugeren dog ikke bundet af reglen om voldgift. Det fremgår både af voldgiftsloven og retsplejeloven, at en aftale om at en sag skal afgøres ved en bestemt domstol eller voldgift ikke er bindende for forbrugeren.

Forbrugeren har dermed valget imellem at lade sagen afgøre ved voldgift, ved de almindelige domstole – byret, landsret og højesteret – eller at indbringe sagen for et kompetent klagenævn.

Forbrugeren vil som hovedregel være bedst stillet ved ikke at lade sagen afgøre ved voldgift, idet en voldgiftskendelse ikke kan ankes til en højere retsinstans. I stedet bør sagen føres ved byretten.

Forsinkelse i entreprise

Et byggeri er en langvarig proces, og jo længere tid det tager, jo flere situationer kan der opstå, som forlænger byggeriet. Derfor har man i AB 92 vedtaget et sæt regler for, hvornår entreprenøren kan få forlænget fristen for aflevering af byggeriet, hvis byggeriet forsinkes i forhold til den aftalte tidsplan. Mange af disse regler er så alment gældende, at de også vil kunne bruges, selvom AB 92 ikke er aftalt. (mere…)

Godt nyt til campingfolket

De fleste campister kender til Tempo 100-godkendelsen, der giver indehaveren lov til at køre 100 km/t med campingvogn på tyske motor- og trafikveje.

Snart bliver Tempo 100 også en realitet i Danmark, når hastighedsgrænsen for bl.a. campingvogne bliver ændret fra 80 km/t til 100 km/t.

Det sker efter at Folketinget den 12. april 2016 vedtog en ændring af færdselsloven, der træder i kraft den 1. juli 2016.

Herefter kan indehaverne af køretøjer, der er registreret til Tempo 100-kørsel med god samvittighed træde lidt ekstra på speederen.

For at blive registreret til Tempo 100-kørsel skal køretøjet opfylde en række tekniske betingelser, der f.eks. vedrører køretøjets udstyr.

Ændringen i færdselsloven kommer samtidig til at betyde, at man også med en registreret trailer kan sætte hastigheden op til 100 km/t.

Får min far klip i kørekortet, når jeg har kørt for stærkt i hans bil?

Spørgsmål:

Jeg er er blevet taget i en fartkontrol i min fars bil.. Han har sagt at han ikke kan se hvem der har kørt bilen da det er et dårligt billeder hvor solskærmen dækker ned til øjnene.. har det nogen konsekvenser for han kørekort?

Svar:

Hvis hastighedsoverskridelsen er under 30 % af, hvad det er tilladt at køre på det pågældende sted, så siger reglerne, at det er din far, der skal betale bøden til politiet. Han må så bagefter bede dig betale ham.

Ved en hastighedsoverskridelse under 30 % får man ikke klip i kørekortet. Det har således ingen konsekvenser for din fars kørekort, at du har kørt for stærkt i hans bil.

Fejlagtige priser i netbutik

For nylig kom webshoppen Dustin.dk i vælten, da de i forbindelse med slagtilbud på nettet kom til at sætte priserne væsentligt længere ned end planlagt. Således kunne en del forbrugere købe elektronik til kun 10 % af den sædvanlige salgspris, men Dustin.dk nægtede at opfylde ordrerne. (mere…)

Dødsbobehandling

 

Kurt kom forbi kontoret i sidste uge.

Han kunne ikke forstå, hvorfor han skulle betale skat af den fortjeneste, som han havde fået ved at sælge den ejendom, han havde arvet efter sine forældre sidste år. (mere…)

Må vi ikke længere have hund?

Spørgsmål:

Man har i vores boligforening besluttet, at beboerne ikke længere må have såkaldte kamphunde, og man har lavet en liste, som beskriver hvilke racer det drejer sig om. På listen er blandt andet rottweiler, som vi i dag har to af. Hundene gør ingen fortræd.

Kan boligforeningen godt træffe sådan en beslutning hen over hovedet på os?

Svar:

Uanset hvad der er aftalt i lejeaftalen, kan det fremgå af husordenen, at der ikke må holdes hund eller andre kæledyr i et lejemål. I almene boligforeninger er det beboerne selv, der fastsætter husordenen.

I og med at det er tilladt i husordenen helt at forbyde lejerne at holde kæledyr, er det også tilladt at bestemme, at der er visse kæledyr, som lejerne ikke må holde, såsom bestemte hunderacer.

Bestemmelserne i husordenen har alene betydning for fremtiden. De hunde som I allerede har fået lovligt, kan ikke kræves fjernet. I vil til gengæld ikke være berettiget til at få nye rottweilere, når jeres nuværende hunde dør.

Et forbud mod at holde kæledyr medfører ikke nødvendigvis et forbud mod at få besøg af et kæledyr. En lejer må som udgangspunkt godt få besøg af personer, som har deres kæledyr med i lejemålet. Førerhunde må lejer altid have, uanset eventuelle forbud, da en førerhund anses for et hjælpemiddel.

Smidt ud på grund af strejfende kat

Jeg blev forleden dag ringet op af en mand, som netop havde modtaget et brev fra sin udlejer om, at hans lejemål var blevet ophævet, fordi han mod reglerne havde kat.

Problemstillingen var imidlertid lidt mere kompliceret end bare det. Der var for det første tale om en strejfende kat, som lejer godt nok indimellem havde givet noget mad, hvilket strengt taget kan være forkert, hvis det fører til, at katten får en fast tilknytning til den pågældende lejer.

Udlejer havde, som han skal, sendt lejer et påkrav om, at lejer straks skulle skille sig af med katten. Lejer sørgede derfor for, at finde en familie som ville have katten. Det skete om onsdagen. Fredag modtog lejer så et brev fra udlejer med en ophævelse af lejeaftalen, og såfremt ophævelsen ikke var god nok havde udlejer for en sikkerheds skyld valgt også at opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel på grund af ulovligt dyrehold. Dette er den korrekte fremgangsmåde.

Der var bare ét problem. Lejelovens § 94, stk. 3 siger, at man ikke kan ophæve en lejeaftale, hvis lejer har rettet op på problemet, inden ophævelsen når frem til lejer. Det afgørende er altså, om lejer stadig misligholder lejeaftalen på præcist det tidspunkt, hvor ophævelsen bliver afleveret af posten. I sager om manglende betaling af husleje er der f.eks. eksempler på, at en lejer som har betalt den skyldige husleje så lidt som en halv time efter, at ophævelsen er kommet frem, alligevel er blevet smidt ud. I den konkrete sag havde lejeren skaffet sig af med katten to dage før, at brevet kom frem, og derfor kunne jeg fortælle lejeren, at udlejers ophævelse og opsigelse i hans tilfælde ikke er gyldig. Jeg opfordrede ham dog til uanset dette at sende en skriftlig indsigelse til udlejer, hvori han forklarede sagens rette sammenhæng.

Om udlejer alligevel vil gå videre med sagen og forsøge at få lejer sat ud må tiden vise, men som historien her blev forklaret, så er jeg ikke i tvivl om, at lejer vil kunne blive boende.

Skal kæresten godkende salg af huset?

I mange forhold er det kun den ene af kæresterne, der står som ejer af hus eller lejlighed, mens de i øvrigt deler udgifterne imellem sig – men betyder det så at den kæreste, der ikke står på skødet, kan modsætte sig at den anden sælger huset?

Svaret er nej ved ugifte samlevende, men ved ægtefæller forholder det sig anderledes.

Ugifte samlevende har ikke fællesøkonomi, en kæreste bliver ikke medejer af huset, blot fordi vedkommende deltager i de løbende udgifter til huset. Der er derfor ikke noget, der forhindrer ejeren i at sælge huset, hvis han/hun skulle have lyst til det.

Retspraksis tillader dog i sjældne tilfælde, at en samlever kan få et kompensationskrav ved salg, hvis vedkommende med sine bidrag til huset har medvirket til, at det er steget væsentligt i værdi i den tid, hvor parret har boet der sammen. Et sådan kompensationskrav udgør dog aldrig mere end ca. 10-30 % af værdistigningen, og i de fleste sager har kæresten slet ikke krav på kompensation.

For ægtefæller er situationen dog en anden. Der står i retsvirkningslovens § 18, at hvis man er gift, og familiens bopæl tilhører den ene som fælleseje, så må vedkommende ikke sælge huset uden ægtefællens samtykke. Er huset derimod vedkommendes særeje, må han/hun godt sælge det uden ægtefællens samtykke.

Den samme regel gælder i øvrigt for lejeboliger, hvor den ægtefælle der står på lejekontrakten ikke må opsige lejeaftalen uden ægtefællens samtykke.

Har en ægtefælle solgt det hus, som familien bor i, kan den anden ægtefælle få handlen omstødt, hvis køber indså eller burde indse, at sælgeren ikke kunne sælge huset uden sin ægtefælles accept.

 

Boafgift

Ved dødsfald skal der betales boafgift af den arv, som udbetales til arvingerne.

Ægtefællen skal ikke betale boafgift af arv.

Nærtbeslægtede arvinger (børn, børnebørn, forældre, ugifte samlevende, osv.) skal betale 15 % i boafgift, mens ikke-nærtbeslægtede skal betale i alt 36,25 % i boafgift.

Der er dog i et bundfradrag, således at der ikke betales boafgift af de første 272.900 kr. (2015-tal).

Er man ugifte samlevende, og vil man undgå at den overlevende skal betale boafgift, kan man undgå dette ved at blive gift.

Jeg købte hus af en dement…

Som advokat stifter man bekendtskab med mange sider af tilværelsen. Her følger en historie fra en retssag, som jeg havde for nogle år siden.

Baggrundhus

En ungkarl der havde boet hele sit liv på en landejendom i Midtjylland var nu kommet på plejehjem i en alder af nogen og 80 år. Han var aldrig blevet gift og havde ingen børn.

Han havde nogle nevøer og niecer, som han dog ikke så ret meget til, og så havde han haft en husbestyrerinde. Husbestyrerindens datter havde altid betragtet ungkarlen som sin far, og på samme vis havde hendes søn igen altid kaldt ham bedstefar.

I hans testamente stod der, at husbestyrerinden skulle arve alt ved hans død, og hvis hun var død, skulle én af hans niecer arve alt.

Som tingene nu går, så dør husbestyrerinden først, og efter at manden er kommet på plejehjem, så bliver der strikket en købsaftale sammen, hvorefter husbestyrerindens barnebarn køber landejendommen til en pris, som parterne aftaler. Der deltager hverken advokat eller ejendomsmægler i forbindelse med handlen.

”Barnebarnet” flytter derefter ind og renoverer ejendommen fra kælder til kvist.

Retssagen

Nogen tid senere dør ungkarlen, og niecen der arver, gør gældende, at ungkarlen var dement på tidspunktet, hvor købsaftalen blev underskrevet, og derfor slet ikke kunne indgå aftalen, og niecen kræver derfor, at handlen går tilbage.

Ejendommen bliver herefter vurderet af en uvildig ejendomsmægler, som kommer frem til at, ejendommen reelt burde have kostet yderligere 550.000 kr. Under retssagen forklarer en sygeplejerske fra plejehjemmet, hvilket også støttes af ungkarlens patientjournal, at ungkarlen var dement i en sådan grad, at han ikke altid vidste, hvad han gjorde. ”Barnebarnet” forklarede dog i retten, at han aldrig havde oplevet, at ungkarlen ikke vidste, hvad der foregik og ikke kendte til, hvad der stod i patientjournalen.

På baggrund af patientjournalen og sygeplejerskens forklaring kom retten frem til, at handlen som udgangspunkt skulle gå tilbage, men da ”barnebarnet” havde foretaget så mange forbedringer på huset, at det reelt ikke kunne tilbageleveres i samme stand, som det blev overtaget, så blev resultatet, at ”barnebarnet” skulle betale 500.000 kr. til arvingen.

Hvad sagen kan lære os

Og hvad kan vi så lære af denne sag, og hvordan kunne den være undgået?

For det første kunne sagen have været undgået, hvis man inden købet havde fået en uvildig ejendomsmægler til at vurdere ejendommen, så der ikke kunne gøres indsigelser mod prisen. Det vil dog ikke have forhindret arvingen i at gøre gældende, at ungkarlen slet ikke kunne indgå en aftale pga. demens, men arvingen ville næppe have gjort indsigelser, hvis prisen fra starten havde været rigtig.

For det andet, og for at undgå indsigelserne vedrørende demens, kunne man have fået en værge på, som kunne have handlet på ungkarlens vegne i forbindelse med handlen. Værgen kunne have sikret, at ungkarlens interesser blev ordentligt varetaget, herunder at pris og vilkår for handlen var forsvarlige.

Man kan ikke altid vide, om den person man vil indgå en aftale med er dement, men har man en mistanke om det, bør man være meget varsom, da en sådan aftale kan tilsidesættes, særligt hvis den kan anses for at være til ugunst for den demente.

 

Energimærke i lejebolig

Lejer har krav på at få udleveret gyldigt energimærke for lejemålet, inden lejer flytter ind. Er der íkke udarbejdet et energimærke, kan lejer få et udarbejdet for udlejers regning.

Formålet med energimærket er, at lejer allerede inden man flytter ind, kan få et overblik over de forventede udgifter til varme, således at lejer kan lægge et realistisk budget for omkostningerne ved at bebo lejemålet.

Reglerne gælder ikke for sommerhusudlejning, ligesom de heller ikke gælder ved tidsbegrænset udlejning i max. 4 uger.

Hvorfor alle bør have et testamente

Vi får næsten dagligt henvendelser her på advokatkontoret fra folk med spørgsmål om arv og testamente. En del af henvendelserne er fra ugifte samlevende med mindreårige børn, fælles hus – men intet testamente. Vi har som regel kun ét svar til klienter der i dette tilfælde ikke har oprettet et testamente – ”I er rablende vanvittige!” – Lad mig forklare hvorfor.

Arveloven

Når man dør træder arveloven i kraft. Loven bestemmer, hvordan afdødes ejendele skal fordeles. Er man gift får ægtefællen ¼, og børnene deler ¼. Den sidste halvdel kan man frit råde over ved testamente. Har man ikke lavet testamente, arver ægtefællen ½, og børnene deler den anden ½.

Er man ikke gift, arver børnene det hele, hvis man ikke har lavet testamente. Loven tager altså ikke hensyn til ugifte samlevende, uanset hvor mange år man har boet sammen. Samlevere arver ikkehinanden, medmindre der er lavet et testamente.

Det klassiske eksempel som altid er værd at fremhæve her, og som desværre sker med jævne mellemrum er det, at manden i ovennævnte forhold dør, og deres lille pige på 4 år arver faderen. Pigen arver altså halvdelen af det hus, som familien har boet i samt alle kontantbeløb, der har tilhørt faderen, herunder halvdelen af kontanter på fælleskonti. Pigen må ikke eje et halvt hus, da arven indtil pigen bliver 18 år skal deponeres kontant i et forvaltningsinstitut. Det betyder, at moderen må købe pigen ud af huset, eller også må huset sælges og familien flytte. Samtidig er der risiko for, at familien vil være hårdt trængt økonomisk under pigens opvækst, samtidig med at pigen har en ventende arv på måske en halv million, som venter på hende den dag hun fylder 18 år. Alt sammen fordi parret ikke fik lavet testamente i tide.

Forestiller man sig, at det samme par ikke havde børn, og manden døde, så ville det være mandens forældre, der arvede halvdelen af huset. Her vil der ikke være krav om at sælge huset, men det er heller ikke alle, der kan eje hus sammen med sine ex-svigerforældre. Her vil situationen også oftest være den, at kvinden enten må købe arvingerne ud af huset, eller at huset må sælges.

Alle de her problemer kan undgås helt simpelt, hvis parret havde fået lavet et testamente. Rent faktisk bør alle par og alle forældre lave et testamente, da det vil være en kolossal hjælp for både de overlevende og arvingerne, at der er et testamente, som stiller de overlevende bedre, end hvad arveloven giver mulighed for. Et testamente kan som oftest udfærdiges og tinglyses for under 5.000 kr. inklusiv moms.

Køb af hus med lejer

Kan man ikke få solgt sit enfamilieshus kan det være attraktivt at sætte det til salg, indtil et salg kan gennemføres. Men særligt for køber er der en række overvejelser man skal gøre sig, inden man kaster sig ud i at købe en ejendom, hvor der i forvejen bor en lejer.

Lejekontrakterne er sædvanligvis udformet som tidsbegrænsede lejeaftaler samt ofte med en klausul om, at lejer skal fraflytte, såfremt ejendommen bliver solgt.

Det er muligt i lejekontrakten at aftale, at en lejeaftale skal være tidsbegrænset. Det kræver dog, at udlejer kan sandsynliggøre, at tidsbegrænsningen er rimelig og begrundet i udlejers forhold. At udlejer har tænkt sig at sælge ejendommen, når lejeaftalen udløber, kan være en rimelig grund, men er det ikke nødvendigvis.

En tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse, når aftalen udløber. Lejer har pligt til at fraflytte lejemålet, når aftalen udløber. Der er dog den undtagelse, at såfremt lejer med udlejers viden alligevel bliver boende i lejligheden i mere end 1 måned efter aftalens udløb, og uden at udlejer har opfordret lejer til at flytte, så fortsætter lejekontrakten, som om den ikke var tidsbegrænset. I så fald vil det blive meget sværere at opsige lejer. Det kan derfor være en god ide, at sende lejer et brev et par måneder før lejeaftalen udløber, hvori De gør opmærksom på, at lejeaftalen snart ophører.

En klausul om at lejer skal fraflytte ejendommen i tilfælde af, at ejendommen bliver solgt er derimod ugyldig, og lejer kan vælge at se bort fra den. Udlejer kan kun opsige lejeaftalen, når tidsbegrænsningen udløber, eller såfremt ét af de vilkår som oplistes i lejeloven er opfyldt. Vil udlejer af med en lejer, fordi han har solgt ejendommen, så kan udlejer blive nødt til at betale lejer for at flytte.

Ved salg af en ejendom, hvor der bor en eller flere lejere, så overtager køber rollen som udlejer fra overtagelsesdagen. Lejer har lejet lejligheden og kan som udgangspunkt være ligeglad med, hvem der er ejer af lejligheden. Lejeaftalen fortsætter på uændrede vilkår. Lejer skal selvfølgelig have besked om ejerskiftet, og at huslejen for fremtiden skal indbetales til den nye ejer. De rettigheder som lejer havde overfor sælger, har lejer også overfor køber. Køber må derfor finde sig i de vilkår, der fremgår af lejekontrakten, uanset om køber har været bekendt med disse, herunder pligten til at tilbagebetale lejers depositum ved fraflytningen.

Som køber skal man endvidere være opmærksom på, at udlejning af ejendomme, også selv om det kun er et enkelt værelse, er at anse for erhvervsmæssig, og udlejer anses pr. definition for at være den stærke part. At være udlejer indebærer en lang række pligter, som man som køber aktivt bør gøre op med, om man vil varetage med de risici det indebærer.

Vedrørende fremvisning af lejligheden er udgangspunktet, at udlejer kun har adgang til lejligheden, hvis forholdene kræver det.

En lovlig grund til at udlejer kan skaffe sig adgang til lejligheden kan f.eks. være i forbindelse med et salg af lejligheden.

I forbindelse med at udlejer ønsker adgang til lejligheden, er det vigtigt, at der tages rimelige hensyn til lejer. Der kan i den forbindelse tages udgangspunkt i reglerne om fremvisning af lejligheden, når lejligheden skal genudlejes. Ifølge disse regler er det lejer, der bestemmer tidspunktet for fremvisning, men det skal dog minimum være 2 timer hver anden hverdag på et bekvemt tidspunkt. Udlejer kan således ikke kræve, at lejer skal give adgang til lejligheden, mens lejer er på arbejde eller i løbet af weekenden. Lejer kan desuden forlange, at få besked om, hvornår lejligheden skal fremvises, i så god tid at lejer kan indrette sig herefter.

Som udgangspunkt er der ingen begrænsning i, hvor mange gange man må fremvise lejligheden i forbindelse med et salg. En analogi af reglerne for fremvisning ved genudlejning må dog medføre, at der er en overgrænse på én fremvisning hver anden hverdag – og formentlig færre eftersom det ikke er lejer, der har taget initiativet til, at ejendommen skal sælges.

Hvis lejer nægter at give adgang til fremvisning af lejligheden, kan udlejer skaffe sig adgang til lejligheden med fogedens hjælp. Desuden kan udlejer vælge at ophæve lejeaftalen, fordi lejer i så fald har misligholdt lejeaftalen.

Det er uden betydning, om udlejer selv fremviser lejligheden eller får en mægler til det. Lejer kan dog kræve, at enten udlejer eller mægleren er til stede under fremvisningen, såfremt lejer ikke er tilstede i lejligheden og selv kan/vil forestå fremvisningen.

I standardkøbsaftaler på privatboliger står der, at ejendommen sælges fri af lejemål. Sælger garanterer altså, at der ikke bor nogen til leje i ejendommen.

Bor der en lejer i ejendommen, er det meget væsentligt for sælger at oplyse om det for at undgå erstatningsansvar eller at køber ophæver handlen. Tilsvarende er det meget væsentligt for køber at vide, at der bor en lejer, da det i væsentligt omfang kan begrænse købers brug af ejendommen.

Har lejer lejet et enkelt værelse i et en-families hus, hvor sælger selv bor, så kan både sælger og køber opsige lejeaftalen med én måneds varsel. Disse lejeaftaler volder således sjældent problemer. Dog bør køber stille det krav, at sælger skal garantere, at lejer er ude af huset, inden overtagelsesdagen. Eventuelle omkostninger forbundet med udsættelse af lejer kan køber herefter kræve erstattet hos sælger.

Har lejer derimod lejet hele ejendommen, så er situationen en helt anden. I et sådant tilfælde kan lejer kun opsiges med ét års varsel, og kun såfremt køber selv ønsker at benytte ejendommen – hvilket køber sædvanligvis vil.

Køber risikerer dermed, at der kan gå et helt år, inden han kan flytte ind i sin nye ejendom.

Har køber uden at burde vide det købt en ejendom med en lejer, så foreligger der en mangel ved ejendommen, og køber har derfor mulighed for at gøre mangelsbeføjelser gældende overfor sælger.

Sælger kan ikke frigøre sig fra sit ansvar i denne forbindelse ved at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker ikke denne type mangler.

Sælger kan dog afhjælpe manglen ved at betale lejer for at fraflytte straks.

Den første mulighed køber har overfor sælger er, at køber hæver købet, og handlen går tilbage. Dette kan køber kræve, såfremt der er tale om en væsentlig mangel. Det vil det sædvanligvis være, når køber har planlagt at overtage ejendommen straks til brug som egen bolig.

Købers anden mulighed er, at kræve erstatning af sælger for det tab, som lejeaftalen medfører. Købers tab vil være de øgede udgifter, der vil være ved, at køber skal finde et andet sted at bo, indtil lejer er fraflyttet. Fra tabet skal fratrækkes den løbende lejeindtægt, som køber vil få fra lejer. For en køber som ønsker at overtage ejendommen til eget brug, vil en erstatning kun undtagelsesvist være en tilfredsstillende løsning.

Har man ikke tidligere beskæftiget sig med udlejning, og har man ingen planer om at gøre det her og nu, så er rådet simpelt. Lad være med at købe en ejendom, hvor der bor lejere. Som køber må man i stedet kræve, at lejerne er fraflyttet ejendommen, allerede inden købsaftalen er endelig. Man kan således godt skrive under på købsaftalen med sædvanligt advokatforbehold, men samtidig med det forbehold at lejer skal være fysisk fraflyttet ejendommen senest en bestemt dato, for at aftalen kan anses for indgået.

Udlejning gennem AirBnB

Det er på det seneste blevet meget populært at udleje (dele af) sin bolig via hjemmesiden Airbnb. Der kan være tale om udlejning af hele boligen, eller udlejning af et eller flere værelser.

Det er imidlertid ikke helt problemfrit at udleje via Airbnb i Danmark.

En-familieshus

Ejer du et en-familieshus som du vil udleje helt eller delvist, så er der formentlig ingen hindringer i vejen for det.

Ejerlejlighed

Vil du helt eller delvist udleje din ejerlejlighed, så står det dig som udgangspunkt frit for. Men mange ejerforeninger har i deres vedtægter begrænset ejernes ret til at udleje deres lejligheder, så du skal sikre dig, at det er tilladt i din ejerforening, eller også skal du evt. indhente tilladelse fra ejerforeningens bestyrelse, før du begynder at udleje.

Andelsbolig

Ejer du en andelsbolig, så gælder der de samme regler som for ejerlejligheder. Det er som udgangspunkt tilladt at fremleje andelsboligen delvist, men for de fleste andelsboligforeninger gælder der begrænsninger i andelshavernes ret til at fremleje. Du bør derfor se vedtægterne igennem og evt. indhente tilladelse fra bestyrelsen, inden du begynder at udleje.

Privat lejebolig

Bor du til leje i en privat lejebolig, så er det langt fra sikkert, at du må fremleje lejemålet helt eller delvist. Du vil altid have ret til at fremleje et enkelt værelse, men udlejer har krav på at blive gjort bekendt med hvem du udlejer til, og til at få en kopi af lejekontrakten. Du bør derfor få lavet en aftale med din udlejer, inden du begynder at udleje. Fremlejer du uden udlejers tilladelse, risikerer du, at udlejer ophæver lejeaftalen.

Almen lejebolig

For almene lejeboliger gælder overordnet samme regler som for de private lejeboliger, dog må huslejen ved fremleje ikke overstige din egen leje. Du skal altså have en aftale i stand med boligforeningen, inden du begynder at fremleje.

Forestiller man sig, at du betaler 4.800 kr. pr. måned for en 2-værelses lejlighed, og du vil udleje det ene værelse via Airbnb, så må du i almene lejeboliger højest opkræve 80 kr. pr. nat i leje for værelset (4.800 divideret med 2 divideret med 30).