Indledning

Kan udlejer ophæve boliglejemål efter konkursloven? og hvis ja, hvornår? og under hvilke betingelser?

Jeg har hele min juridiske karriere interesseret mig for og arbejdet med lejeret, både bolig- og erhverv, mens insolvens, konkurs m.m. aldrig har været min store passion.

Imidlertid blev jeg for nylig indblandet i en sag, som bandt disse to discipliner sammen, og hvor jeg til min overraskelse kunne konstatere, at der var skrevet meget lidt om emnet og forelå endnu færre trykte domme (nul, for at være præcis).

Den konkrete sag fra foråret 2025 omhandlede en person, der var erklæret personlig konkurs. Han boede til leje i en af Danmarks største byer på en helt unik adresse på en 30 år gammel og meget fordelagtig lejekontrakt. De færreste vil nok fortænke udlejer i, at man gerne ville have skiftet lejeren ud med en, som ville være villig til at betale en væsentlig højere husleje. Udlejeren benyttede derfor konkurslovens § 58 til at ophæve lejeaftalen, hvilket lejer modsatte sig. Jeg repræsenterede lejer under retsmødet, og min første tanke var, at lejelovens regler om ophævelse er udtømmende – Men det er ikke helt korrekt, hvilket vil fremgå nedenfor.

Udlejer kan rent faktisk godt ophæve et boliglejemål som følge af en konkurs, men der er mange krav, der alle skal være opfyldt, før det kan lade sig gøre.

Hvornår kan udlejer ophæve en lejekontrakt som følge af lejers konkurs?

Det første spørgsmål, der trænger sig på er, om lejer i forvejen er i misligholdelse, f.eks. med betaling af husleje, inden konkursen. I så fald forhindrer konkursen ikke udlejer i at fortsætte med at ophæve lejeaftalen.

Men hvis lejer ikke er misligholdelse, skal udlejer – inden man kan ophæve boliglejemål efter konkursloven – starte med at forespørge kurator, om konkursboet ønsker at indtræde i lejeaftalen.

I langt de fleste tilfælde har konkursboet ingen interesse i at indtræde i lejeaftalen. Indtræder konkursboet er det fint for udlejer, som er sikret fortsat at få huslejen betalt, men blot fordi konkursboet ikke indtræder, medfører det ikke – som mange må forventes at tro – at udlejer så kan ophæve lejeaftalen. Slet ikke.

Men hvis kurator kan se, at der må forventes at blive tilbagebetalt et større indskud til konkursboet, kan kurator anmode Skifteretten om, at lejemålet inddrages under konkursen.

Lejemålet kan kun inddrages i konkursen, hvis det kan sandsynliggøres, at konkursboet vil få en nettogevinst ved det. Deri skal indregnes, at boet ved opsigelse af fallentens bolig, vil være forpligtet til at stille depositum til rådighed til at kunne leje en ny bolig. Man efterlader således ikke en person, der er gået personlig konkurs uden en fast bopæl.

Først hvis boliglejemålet er blevet inddraget som en del af konkursmassen, kan der blive tale om, at udlejer kan ophæve lejeaftalen, jf. konkurslovens § 58, jf. § 37, stk. 2, og beslutning herom træffes af Skifteretten – ikke af kurator. Der skal altså foreligge en retsbog fra Skifteretten, hvor retten accepterer, at boliglejemålet inddrages.

Ophævelse efter konkursloven er ikke underlagt samme formalitetskrav, som gælder efter lejelovens §§ 182-183, og der vil således f.eks. kunne ske ophævelse uden forudgående påkrav, og uden henvisning til lejelovens regler. Dette på trods af, at lejeloven er beskyttelsespræceptiv, ikke mindst når det kommer til opsigelse og ophævelse.

Afslutning

Og nu tilbage til den konkrete sag. Det der blev afgørende i den var, at udlejer ikke kunne dokumentere, at Skifteretten havde inddraget boliglejemålet i konkursmassen. Da lejemålet ikke var blevet inddraget, gjaldt den oprindelige lejekontrakt mellem udlejer og fallenten fortsat udenom konkurslovens bestemmelser, og da lejer ikke havde misligholdt lejeaftalen efter lejeloven, blev udlejers begæring om at sætte lejer ud nægtet.

Der er ingen tvivl om, at der er tale om et nicheområde, og som nævnt har jeg ikke været i stand til at finde én eneste trykt dom, der anerkender ophævelse af et boliglejemål efter konkurslovens regler. Men for dem der undtagelsesvis måtte blive involveret i denne type sag, er det af enorm personlig betydning, om de kan blive boende i deres bolig eller ej.

Har du spørgsmål til ovennævnte, kan du kontakte advokat (H) Søren Vasegaard Andreasen for en uforpligtende drøftelse.

Læs mere om vores rådgivning indenfor lejeret her.