Bortfald og forældelse af udlæg i fast ejendom

Mange virksomheder og private har efterhånden stiftet bekendtskab med reglerne om forældelse af pengekrav, men færre kender til reglerne om forældelse af udlæg. Forældelsesloven er som navnet antyder, en lov der regulerer hvornår en kreditor kan fortabe sit krav mod en skyldner, simpelthen fordi der er gået for lang tid siden fordringen blev stiftet.

Der er forskellige forældelsesfrister afhængig af fordringens karakter, men denne artikel vil særligt have fokus på et lidt specielt område, nemlig når fordringen er blevet sikret ved et udlæg i skyldnerens faste ejendom.

Forældelsesfristen for fordringer der er fastlagt ved påtegning af fogedretten, findes i forældelseslovens § 5, stk. 1, nr. 3.

Forældelsesfristen er 10 år når der er taget udlæg i f.eks. en skyldners ejendom.

Særligt ved dette problem er så, at de fleste anser et udlæg som en definitiv sikring af kravet. Dette er dog både rigtigt og forkert hvilket kom frem i en sag som Paragrafadvokaterne har arbejdet på de seneste 2 år.

Et udlæg kan ikke forældes - men et udlæg kan bortfalde

Paragrafadvokaterne har repræsenteret en privat person, som for mere end 10 år siden, har fået foretaget ikke mindre end 14 udlæg i sin ejendom, fordelt på samme antal kreditorer.
Fælles for disse kreditorer var, at ingen af dem havde forsøgt at inddrive deres tilgodehavender i løbet af de 10 år, formentlig fordi de ikke har haft troen på, at skyldneren kunne betale. De har således sat deres lid til, at udlægget i skyldnerens ejendom stod som en evig sikring af kravet, hvis skyldneren en dag skulle komme til penge.

Det er korrekt antaget at et udlæg i fast ejendom ikke forældes selvstændigt, når det først er påtegnet af fogedretten. Derimod, findes begrebet accessorisk forældelse, som udledes af forældelseslovens § 25, stk.

1. Bestemmelsen omfatter kun udlæg og pant i skyldneres ejendom, med visse undtagelser i bestemmelsens stk. 2, som ikke behandles nærmere her. Denne artikel og sag, vedrører kun udlæg i fast ejendom.

Forældelseslovens § 25, stk. 1 lyder således: Ved en fordrings forældelse bortfalder også retten til fyldestgørelse for fordringen i pant eller udlæg i skyldnerens ejendom.
Dette medfører, at såfremt den underliggende fordring er forældet, bortfalder retten til fyldestgørelse samtidig med forældelsens indtræden. Hertil er reglen om udlæg helt undtagelsesfri, hvilket blev gjort gældende i sagen der omtales her.

Paragrafadvokaterne skrev på vegne af skyldneren, rundt til alle 14 udlægshavere, med krav om at deres udlæg blev aflyst fra skyldnerens ejendom, idet den underliggende fordring var forældet.
De fleste udlægshavere mente ikke, at udlæg kunne forældes, hvilket som nævnt også er korrekt – men når den underliggende fordring ikke er blevet ”holdt i live” undervejs, så bortfalder udlægget og skyldneren har krav på at få udlægget slettet fra sin ejendom.

Efter langvarig korrespondance og argumentation, lykkedes det dog at få samtlige udlægshavere til at aflyse deres respektive udlæg i ejendommen, fordi ingen kunne dokumentere, at de havde afbrudt forældelsen af fordringen i de sidste 10 år.

Hvad kan jeg selv gøre?

Artiklen henvender sig både til skyldnere og kreditorer.

Skyldnere bør undersøge, om udlæg der er mere end 10 år gamle, er forsøgt inddrevet fra kreditor i de sidste 10 år. Såfremt det ikke er tilfældet, kan skyldneren have krav på at få udlægget aflyst og fordringen erklæret forældet.

Kreditorer der har foretaget udlæg i en skyldners ejendom, bør sikre sig, at der løbende bliver foretaget forsøg på at inddrive fordringen, således at forældelsen afbrydes og der herfra løber en ny frist på 10 år. Kreditorer kan blandt andet afbryde forældelsesfristen, ved at foretage retslige skridt mod at inddrive fordringen eller få skyldnerens skriftlige erkendelse af sin forpligtelse.

Har du spørgsmål til artiklen eller om forældelse af udlæg generelt, kan du kontakte Jacob Worsøe Nielsen på jwn@paragrafadvokaterne.dk eller telefon 82828242.