Vestre Landsret har den 20. januar 2026 afsagt dom i en sag om erstatningsansvar ved urigtige oplysninger i en salgsopstilling og købsaftale for en investeringsejendom, hvor advokat (H) Søren Vasegaard Andreasen repræsenterede køber.

Vores klient, en professionel ejendomsaktør som købte ejendommen, fik medhold i, at den angivne årlige lejeindtægt for et parkeringsareal var oplyst ca. 60.000 kr. for højt, fordi beløbet reelt indeholdt moms, selv om nøgletallene blev præsenteret som ekskl. moms. Landsretten tilkendte en skønsmæssig erstatning på 500.000 kr. med procesrente samt sagsomkostninger.

Mangler i salgsmaterialet

Kernen i sagen var, om fejlen i salgsopstillingen og købsaftalen var ansvarspådragende, og om køber havde udvist passivitet. Landsretten lagde i overensstemmelse med fast retspraksis til grund, at lejeindtægter ved køb af investeringsejendomme er oplysninger af væsentlig betydning for prisfastsættelsen, og at fejlen havde påvirket hvilket beløb køber var klar til at betale for ejendommen. Sælger hæfter for urigtige oplysninger i de dokumenter, som sælger har godkendt, og købers modtagelse af diverse bilag før endelig aftale ændrede ikke på ansvaret.

Landsretten vurderede herefter, om kravet var fortabt ved passivitet. Køber havde hurtigt efter overtagelsen anmodet om dokumentation, taget forbehold for erstatningskrav og varslet retslige skridt, hvorefter der gik en periode uden yderligere korrespondance. Under en samlet afvejning fandt landsretten, at sælgers bebrejdelsesværdige adfærd, købers forbehold og forudgående henvendelser medførte, at kravet ikke var bortfaldet ved passivitet. Sælger kunne ikke have en berettiget forventning om, at kravet var frafaldet.

Vi havde gjort gældende – og landsretten var enig – at tabet skulle opgøres på aftaletidspunktet med udgangspunkt i fejlens betydning for den aftalte købspris. Landsretten henviste til retspraksis om kapitalisering af løbende ydelser over ukendt periode, herunder udgangspunktet om en kapitaliseringsfaktor på 10 i lyset af renteniveauet, og fastsatte herefter tabet skønsmæssigt til 500.000 kr.

Vi havde under sagen for både by- og landsret forsøgt at udfordre den nuværende fastsatte kapitaliseringsfaktor med en påstand om, at kapitaliseringsfaktoren skulle forhøjes til 25, med henvisning til, at renteniveauet er faldet betragteligt siden den seneste korrektion i 2002. Landsretten valgte dog at henholde sig til den gældende højesteretspraksis og var ikke indstillet på at forhøje kapitaliseringsfaktoren.

Dommens betydning

Dommen markerer dog tre praktiske pointer for professionelle aktører i ejendomshandler:

• Korrekte og konsistente lejeindtægter er afgørende nøgletal. Fejl i salgsopstilling/købsaftale kan føre til ansvar og erstatning.
• Passivitetsindsigelser står svagt, hvor køber tidligt reklamerer, tager udtrykkelige forbehold og søger dokumentation, særligt når årsagen til kravet skyldes sælgers bebrejdelsesværdige adfærd.
• Indtil videre opgøres krav fortsat med en kapitaliseringsfaktor på 10, men tiden må nærme sig, hvor Højesteret forhåbentlig får mulighed for at genvurdere niveauet.

Har du spørgsmål til køb og salg af fast ejendom, herunder investeringsejendomme, eller vedrørende tvister og retssager er du meget velkommen til at kontakte Attorney (H) Søren Vasegaard Andreasen.