Naboret

Paragraf Advokaterne er specialiseret i advokatbistand til nabosager, såsom 

  • Fastsættelse af skel
  • Hævd
  • Regler for hegn 
  • Gener fra naboens træer og sortglaserede tegl
  • Den naboretlige tålegrænse 

Vi har til enhver tid et to-cifret antal skelforretninger og nabosager kørende over hele Danmark. 

 

Søren V. Andreasen

Søren V. Andreasen

Advokat (H)

Nabosager

Vi har stor ekspertise i naboret. Nabosager kan til tider klares over hækken, men af og til kræves der advokatbistand for at løse striden. Nabosager kan have en stor indflydelse på de implicerede parters dagligdag, og derfor er de vigtige at få løst på en hensigtsmæssig måde.

Advokat Søren V. Andreasen har i hele sin karriere arbejdet med naboret og skelforretninger og er i dag en af Danmarks førende specialister indenfor området. Du er meget velkommen til at kontakte Søren for en drøftelse, hvis du selv står i en naboretlig konflikt eller nabokrig.

Hævd

Begrebet hævd stammer fra gammel tid og reglerne på området stammer da også fra Danske Lov fra 1683. Så der er tale om én af de ældste stadig gældende love i Danmark.

Hvis Gods og Ejendom nogen haver haft i Haand og Hævd i tyve Aar Ulast og Ukært til Tinge, det beholder hand, uden anden Adkomst at fremvise, angerløst og Uafvundet, med mindre det bevisis, at hand hafde det, enten til Pant eller i Forlæning, eller i Forsvar.

 Sådan står det i Danske Lov. Ikke ligefrem nutidig dansk. Ud fra loven kan man læse, at følgende betingelser skal være opfyldt, før man kan vinde hævd.

1) Der må ikke foreligge en aftale med den retmæssige ejer om brug af vedkommendes ejendom eller løsøre.

2) Brugen skal være sket i mindst 20 år og uden ophold.

3) Brugen skal være sket med en for området naturlig ejerråden.

4) Den retmæssige ejer må ikke have afbrudt den hævdendes brug af ejerens ejendom.

5) Brugen skal være sket til en fast ejendomsgrænse.

Hvis alle betingelser for hævd er opfyldt, bliver ejendomsretten til den pågældende ejendom eller løsøre overdraget til den hævdende. Det er således ikke nemt at vinde hævd, og det skal det heller ikke være, da der er tale om overgang af ejendomsret. Vi fører imidlertid hele tiden sager om naboret, hvor der netop er vundet hævd, og dermed skal ske overgang af ejendomsretten, som regel til en del af en fast ejendom.

Hvad udelukker hævd?

A) Hævd er udelukket, hvis der foreligger en aftale mellem brugeren og ejeren.

B) Hævd er udelukket, hvis der ikke er gået mindst 20 år, siden den uretmæssige brug begyndte.

C) Hævd er udelukket, hvis man ikke kan identificere præcist, hvilket område brugeren har benyttet.

alderstidshævd

Visse typer hævd kan ikke vindes blot ved brug i 20 år, men kræver såkaldt alderstidshævd. Alderstidshævd bygger alene på retspraksis, og man accepteret alderstidshævd, hvis det der søges hævd på, f.eks. ikke er synligt, eller hvis det er en ubestemt gruppe, som søger hævd på f.eks. en færdselsret eller ret til at fiske i et bestemt vandløb.

Alderstidshævd kræver råden i ca. 40-50 år, og i praksis siger man, at det skal være i så lang tid, at selv ældre folk på egnen ikke kan huske, at det nogensinde har været anderledes.

ejendomshævd

Ved ejendomshævd opnår man ejendomsret over en andens persons faste ejendom eller løsøre. I praksis benyttes bestemmelsen mest ved fast ejendom.

Har man (eller tidligere ejere af ejendommen) i en periode på mindst 20 år benyttet det omstridte areal som om det var ens eget, og er det sket uden, at der foreligger en aftale med den retmæssige ejer, så kan man vinde hævd på arealet. Hævden skal i så fald fastslås ved en skelforretning.

Eksempler på hvor man har vundet ejendomshævd

1) Hækken er plantet inde på naboens grund og har stået der i mindst 20 år. Der er vundet hævd frem til midten af hækken eller hegnet.

2) Begge ejere har anset en hæk, hegn eller beplantning som værende skellet mellem ejendommene, selvom det reelt har stået inde på den enes grund.

3) Man har klippet græs på et areal udenfor ens egen matrikel og været den eneste der har benyttet arealet i mindst 20 år.

4) Man har plantet frugttræer på et område og været den eneste, der har passet området og plukket frugt i mindst 20 år.

5) Man har indhegnet et område til dyrehold.

For at vinde ejendomshævd skal der som hovedregel først gennemføres en skelforretning. Det følger af udstykningslovens § 38. Læs mere om skelforretninger umiddelbart nedenfor.

skelforretning

Ved en skelforretning afgøres det, hvor skellet mellem to ejendomme er, såfremt ejerne ikke er enige om det. Der kan være flere årsager til, at det kan være nødvendigt at finde det korrekte skel:

Skelpælene er blevet fjernet eller ikke kan findes.

En af ejerne mener at have vundet hævd på et jordstykke, som ifølge matrikelkortet ligger på naboens ejendom.

Det er ofte spørgsmålet om hævd, som giver anledning til afholdelse af skelforretning. 

En skelforretning afholdes af en landinspektør. Du kan sædvanligvis få din retshjælpsforsikring til helt eller delvist at dække omkostningerne forbundet med en skelforretning. Når skelforretningen er afholdt, kan man anmode hegnssynet eller retten om at fordele omkostningerne til skelforretningen mellem parterne.

Få et overblik på 2 minutter over, hvad en skelforretning koster lige her.

servituthævd / færdselsret

Såfremt der er tale om en mere begrænset råden, end den nødvendige råden for ejendomshævd, som oftest en færdselsret over anden mands jord, så kan man vinde servituthævd. Det betyder, at man får ret til at få tinglyst en servitut på anden mands ejendom, om at man og fremtidige ejere af ens ejendom, har ret til at færdes på et nærmere afgrænset område på anden mands ejendom. 

Bestemmelsen anvendes ofte omkring stier til skov eller strand, som går over en anden persons ejendom, og hvor man altid har gået for at komme hen til det pågældende sted, men kan også finde anvendelse på f.eks. vej-ret til en privat vej hvor man altid har kørt med sin bil.

En sådan hævdret er personlig for den hævdendes ejendom og kan således ikke udstrækkes til at gælde andre, f.eks. øvrige naboer. Det vil kræve alderstidshævd, hvis en sådan ret skal udstrækkes til en større gruppe personer. 

Sager om servituthævd starter i retten. 

frihedshævd

Frihedshævd er en slags omvendt hævd. Vi skal forestille os den situation, at der allerede er vundet enten en ejendomshævd eller servituthævd over en ejendom. Den der ejer ejendommen, som der er vundet hævd over, kan opnå frihedshævd, hvis vedkommende i en periode på mindst 20 år, forhindrer den hævdende i at gøre brug af sin hævdvundne ret. 

Er der vundet frihedshævd medfører det, at den tidligere hævdvundne ret igen bortfalder.

    ekstinktion

    Tinglysningsloven § 26 indeholder en særlig undtagelse til reglerne om hævd:

    Dersom en hævd ikke er tinglyst og derfor ville bortfalde over for en senere erhverver i medfør af § 1, skal denne dog gøre sin ret gældende inden 2 år efter, at hans ret er tinglyst. I modsat fald får hævden også gyldighed mod ham.

    Reglen er speciel, idet den gør, at det ikke altid er nok med 20 års brug, for at vinde hævd. Hvis den ejendom du har vundet hævd over, er blevet overdraget til en ny ejer, indenfor de seneste 2 år, vil den nye ejer kunne ekstingvere – altså ophæve – din hævd, også selvom der er gået mere end 20 år. 

    Der er dog nogle betingelser, der skal opfyldes, før en ny ejer kan ekstingvere en allerede vunden hævd.

    1) Den nye ejer skal gøre sin ret gældende, indenfor 2 år efter at vedkommende fik tinglyst skøde på ejendommen.

    2) Den nye ejer må ikke på tidspunktet, hvor skødet blev tinglyst være i ond tro om den vundne hævd. 

     Hvis ikke den nye ejer kan opfylde disse betingelser, bliver også den nye ejer fanget af den vundne hævd, som så også kan gøres gældende overfor vedkommende.

    hegn

    Hvornår er der tale om et hegn i hegnslovens forstand?

    fælleshegn

    Et fælleshegn defineres i hegnsloven, som et hegn der står i skel, eller så tæt på skel at begge ejendomme afgiver jord til hegnet.

    eget hegn

    Et eget hegn er et hegn, der kun står på den ene ejers grund, men som står langs med skellet og fungerer som adskillelse mellem ejendommene. I praksis skal det stå indenfor ca. 1 meter fra skel for at kunne betegnes som et eget hegn. Står det længere væk, vil der være tale om et indre hegn.

    indre hegn

    Et indre hegn er et hegn, der står kun på den eje ejers grund, og som ikke fungerer som adskillelse mellem ejendommene. Indre hegn er derfor ikke omfattet af hegnslovens regler.

    Om der er tale om den ene eller anden type hegn har betydning, hvis ejerne på hver side af hegnet, bliver uenige om f.eks. skellets placering, opførelse af nyt hegn eller vedligeholdelse af det eksisterende hegn. Et eget hegn der fungerer som adskillelse mellem ejendommene, kan med tiden blive anset som den reelle ejendomsgrænse og således give den ene part hævd på arealet mellem det matrikulære skel og hegnet. 

    hegnssyn

    Hegnssynet træffer afgørelser vedrørende hegn mellem to naboejendomme i de tilfælde, hvor ejerne ikke selv kan blive enige. Som udgangspunkt er det kun fælleshegn, som har hegnssynets interesse, men egne hegn må ikke være til gene for naboen, og det kan hegnssynet også træffe afgørelse om.

    Vi er hvert år inddraget i flere hegnssager og har stor ekspertise på området.

    Du kan normalt ikke få retshjælpsdækning til gennemførelse af sager ved Hegnssynet. Ønsker du derfor advokatbistand til en hegnssag, så skal du selv betale for det.

    den naboretlige tålegrænse

    Den naboretlige tålegrænse er et bredt begreb, som dækker over, at man som ejer af en fast ejendom ikke behøver at finde sig i alt fra sine naboer. Reglerne bygger alene på retspraksis, så der er ingen love at støtte sig til, men domstolene har i årenes løb taget stilling til, hvor grænsen går i en lang række sager, som bl.a. omhandler

    • Skygge, løvfald og øvrige gener fra naboens træer
    • Genskin fra sortglaserede teglsten på naboens tag
    • Indbliksgener fra byggeri på nabogrunden
    • Højspændingsledninger, telefonmast eller vindmølle tæt på ejendommen
    • Støjgener og lugtgener

    Der vil altid være tale om en konkret vurdering, om der i netop det konkrete tilfælde er tale om en overskridelse af den naboretlige tålegrænse. Du er altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om netop din situation.

     

    I årenes løb har vi gennemført skelforretninger og nabosager, bl.a. i

    • Skagen
    • Sæby
    • Viborg
    • Randers
    • Djursland
    • Århus
    • Samsø
    • Herning
    • Blåvand
    • Middelfart
    • København
    • Bornholm
    • og mange flere

    Har du spørgsmål om naboret?

    Har du spørgsmål til naboret, eller vil du vide mere om, hvordan vi kan hjælpe dig? Så kontakt os på telefon 82 82 82 42 eller udfyld kontaktformularen her: