Airbnb – Hvornår må man udleje?

Som med mange andre nye initiativer har Airbnb med et moderne ord ”disruptet” det danske marked for udlejning primært af fritidslejemål. Det giver nogle udfordringer, idet forholdet mellem de nye muligheder og lovgivningen er uklar for mange. Med denne artikel vil jeg forsøge at skabe overblik over, hvornår man må udleje via Airbnb, og hvornår man ikke må.

Fremleje af lejeboliger via Airbnb

I dette afsnit ses på de tilfælde, hvor en lejer af en lejebolig ønsker helt eller delvist af fremleje lejeboligen via Airbnb. Da lejer ikke er ejer af lejemålet, men alene lejer vil der som regel være nogle begrænsninger for fremleje.

Delvis fremleje af private og almene lejemål

Uanset størrelsen af lejemålet, så må man som lejer altid fremleje op til halvdelen af sin lejebolig til beboelsesformål. Betingelserne er, at det max. er halvdelen af værelserne der må fremlejes, og at der ikke må bo flere personer i lejligheden, end der er værelser. Dvs. bor man i forvejen et par i en 2-værelses lejlighed, må man ikke fremleje et værelse, da der så bliver for mange beboere i lejemålet.

Lejekontrakten skal være skriftlig, og udlejer skal have en kopi af fremlejekontrakten. Udlejer kan dog ikke modsætte sig fremleje, medmindre der kommer til at bo for mange personer i lejligheden.

I en dom fra 2004 kom Østre Landsret frem til, at fremleje af værelser i en leje-lejlighed på ”dag-til-dag” basis ikke var omfattet af lejers ret til delvis fremleje i lejelovens § 69, men var at anse for erhvervsmæssig udlejning. Dommen er i dag praktisk relevant, da det netop er det, som mange lejere gør via Airbnb, da Airbnb primært bruges til korttidsudlejning. Dommen fra 2004 slår således helt og aldeles fast, at delvis fremleje via Airbnb til fritidsformål ikke er omfattet af lejers fremlejeret.

Dette stemmer godt overens med lejelovens § 69’s bestemmelse om, at fremleje skal ske til ”beboelse”, hvormed må forstås, at fremlejetager skal have til hensigt at benytte det fremlejede som fast bopæl. Den samme regel finder man i almenlejelovens § 64.

Konklusionen er altså, at man ikke må foretage delvis fremleje af sin private lejebolig via Airbnb, medmindre der er tale om en langvarig lejeaftale, hvor lejer registrerer sin bopæl på adressen. I tilfælde af ulovlig fremleje kan udlejer sende lejer et påkrav om, at fremlejen skal bringes til ophør. Sker det ikke, kan udlejer ophæve lejeaftalen.

Fuldstændig fremleje af private og almene lejemål

Under visse betingelser, som fremgår af lejelovens § 70 og almenlejelovens § 65, må man fremleje hele sin lejebolig, mens man selv bor et andet sted.
Betingelserne er:

  • At lejer forinden orienterer udlejer
    At udlejer får kopi af fremlejekontrakten
    At fremlejeperioden højest er 2 år
    At årsagen til ønsket om fremleje er, at lejers fraflytning er midlertidig og skyldes f.eks. studieophold, værnepligt, udstationering i udlandet eller lignende
    Ved fremleje af ungdomsboliger skal fremlejetager også opfylde betingelserne for at leje en ungdomsbolig.

I ejendomme med mindre end 13 beboelseslejemål kan udlejer altid modsætte sig fuldstændig fremleje.
Så der er mange begrænsninger i, hvornår man må fremleje hele sin lejlighed, og flere end ved delvis fremleje.

Også for fuldstændig fremleje gælder det, at fremlejetager skal have til formål at have permanent bopæl i lejemålet. Man kan altså ikke ved fuldstændig fremleje udleje lejemålet som fritidsbolig via f.eks. Airbnb.

Konklusionen er altså, som ved delvis fremleje, at man ikke må foretage fuldstændig fremleje af sin private lejebolig via Airbnb, medmindre der er tale om en langvarig lejeaftale, hvor lejer registrerer sin bopæl på adressen.

I tilfælde af ulovlig fremleje kan udlejer sende lejer et påkrav om, at fremlejen skal bringes til ophør. Sker det ikke, kan udlejer ophæve lejeaftalen.

Fremleje af enkeltværelse eller kollegieværelse

Et enkeltværelse i et privat eller alment lejemål kan fremlejes efter reglerne om fuldstændig fremleje, hvis betingelserne herfor er opfyldt. Man må derimod slet ikke fremleje et kollegieværelse. Betingelserne for at leje et kollegieværelse er som regel, at man er indskrevet som studerende ved en læreanstalt. Det vil sige, at kun personer, der opfylder disse krav, må bo i et kollegieværelse.

Kollegieboliger er forbeholdt de beboere, der har fået dem tildelt, og de må ikke bebos af andre end studerende. For kollegieværelser der udlejes af almene boligforeninger følger reglen af almenlejelovens § 77.

Fremleje af ungdomsboliger

Alt efter om der er tale om et privat eller alment lejemål så følger ungdomsboliger i øvrigt reglerne i lejeloven og almenlejeloven med de ændringer som følger af ungdomsboligloven. Der gælder altså som udgangspunkt de samme regler som for fremleje af almindelige lejemål, dog med den undtagelse i ungdomsboliglovens § 14, at fremlejetager selv skal opfylde betingelserne for at må bo i en ungdomsbolig.
Så fremleje via Airbnb kræver både opfyldelse af de ovenfor nævnte regler, samt at lejer selv ville kunne opfylde betingelserne for leje af en ungdomsbolig i Danmark.

Udlejning af ejerboliger via Airbnb

Udgangspunktet er, at man som ejer af en fast beboelsesejendom selv bestemmer, om den skal udlejes og til hvem. Der kan imidlertid være en række begrænsninger, som er bestemt enten af myndighederne eller den ejerforening eller andelsboligforening, hvor ejendommen er beliggende.

Begrænsninger i lovgivningen

Det vil i realiteten være umuligt at opliste alle de regler i lovgivningen, som kan begrænse en ejers ret til at udleje sin ejendom. Vil man være sikker, skal man kigge i tingbogen for ejendommen, om der er noget her, der kan begrænse udlejning i form af en servitut på ejendommen eller en tinglyst lokalplan. Mange lokalplaner indeholder bestemmelse om, at ejendommene i området skal benyttes til helårsbeboelse, hvilket er en hindring for korttidsudlejning. Reglen forhindrer derimod ikke langtidsudlejning til den samme lejer.

Begrænsning i vedtægter

Ejer du en ejerlejlighed eller en andelsbolig, kan det fremgå af vedtægterne, at udlejning er forbudt. Det kan også fremgå, at boligen kun må bruges til helårsbeboelse, og således ikke til korttidsudlejning.

 

Har du spørgsmål til udlejning af leje- eller ejerbolig enten via Airbnb eller i al almindelighed, er du velkommen til at kontakte vores specialister

Advokat (L) Søren Vasegaard Andreasen

Advokatfuldmægtig Jacob Worsøe Nielsen